【離婚・相続・売却・贈与】マンション名義変更の流れとポイント

名義変更手続きとは

名義変更手続きとは、不動産が誰のものかを法律で明確にする手続きです。マンションを購入したり、売却・贈与する場合には必ず行う必要があります。

もしマンションを取得したにも関わらず、名義変更手続きをしないとトラブルになります。なぜなら法律上は、あなたが所有していないからです。

たとえばあなたが知らない間に、元の持ち主が第三者に売却、名義変更手続きをすれば、第三者の人のものになります。

管理人

とにかく不動産の所有権が移転した場合には、必ず名義変更手続きを行いましょう。

名義変更に必要な手続きと流れ

まず名義変更の手続きは大きく2つのステップがあります。

・必要書類を準備する
・法務局で手続きをする

この2つだけです。

法務局での名義変更手続きは、不動産の所在地を管轄している法務局で登記申請を行います。売主や買主の住所地ではなく、不動産の所在地であるという点がポイントになります。

準備する書類については、理由によって変わります。(詳細は後述します。)

またもし名義変更手続きに不備があった場合は、やり直しになってしまいます。初めての方は司法書士さんに依頼するのが一般的ですし、オススメですね。

名義変更手続きにかかる費用はいくらか

名義変更手続きを行う場合には、登録免許税という費用が発生します。登録免許税とは、法務局で登記申請を行う場合にかかる国税です。

税率は登記を行う理由で異なり、売買・贈与・相続の大きく3つに分けられています。それぞれの税率は以下の通りです。

建物の所有権移転の税額 税率
売買 2% (※)
相続 0.4%
贈与 2%

※売買の場合は、土地については平成31年3月31日まで1.5%、建物については平成32年3月31日まで0.3%の軽減税率が適用されています。

不動産の評価額に税率をかけ、税額が決まります。例えばのケースでみてみましょう。

■ケース1
・時期:2018年1月
・目的:売買
・対象:マンションの建物部分
・評価額:3,000万円
・税率:0.3%

上記の条件だと税額は、

3,000万円 × 0.3% = 9万円

となります。

司法書士に名義変更手続きを依頼する場合には、上記の登録免許税以外にも司法書士に対して支払う報酬が発生します。司法書士報酬は自由に設定することができますが、5万円程度が相場と認識しておいてください。

国税庁HP:登録免許税の税率

名義変更手続きは自分で行うことができるか

名義変更手続きは、司法書士に依頼するのが一般的ですが、司法書士報酬を抑えたい場合には自分で行うこともできます。

ただし書類の準備・確認・法務局への登記申請を自分で行う必要があり、ハードルは低くありません。また法務局で登記申請を受け付けているのは平日のみなので注意しましょう。

管理人

時間がない人は司法書士さんにおまかせしよう。やってみたい人は、ぜひチャレンジしてみてくださいね。

名義変更手続きにかかる時間

名義変更の手続きを完了させるにはどれぐらいの時間がかかるのでしょうか?準備から完了まで約1ヶ月ほど目安としてください。

名義変更の手続きは2ステップですが、

・書類準備:1〜2週間
・登記申請→完了:1〜2週間

必要な書類をすぐに準備できれば時間は短縮できます。しかし書類に不備があれば、登記完了までの日数は延びるので注意しましょう。

ただ、ただ、、めんどくさいです。。

なぜなら必要書類は、役所で発行する必要があるものが多いから。しかも名義変更の理由が相続の場合などは、相続人すべての書類が必要になったり。

役所が遠方だと郵送での取り寄せにもなります。

できないことはないけど、手間のかかる準備ですね。

名義変更手続きを円滑に行うためにも、書類準備や作成を手際よく行い、書類の不備をなくすのがポイントですね。

名義変更手続きの手順と注意点

名義変更の手続きは、名義変更が必要になった原因がどういったものかによって大きく異なります。名義変更が必要となる原因として以下の4つです。

①所有者の死亡などによる相続
②所有者からの生前贈与
③離婚などによる財産分与
④不動産売買

それぞれ手続きから必要書類まで異なるため、どのような原因で名義変更を行うのかを確認しましょう。

また土地の名義変更については、下記の記事で説明しています!

相続による名義変更の手順と注意点

所有者が死亡した場合は、相続によって所有権が移転するため、名義変更手続きを行う必要があります。相続による名義変更手続きの手順と必要書類は以下の通りです。

■流れ

  • 手順1
    所有者を確定させる
    非相続者の登記簿謄本を取得。
  • 手順2
    相続人を確定させる
    相続人の戸籍・住民票を取得。
  • 手順3
    その他書類を準備
    相続登記申請書類を作成など、下記表に記載の書類を準備。
  • 手順4
    法務局に申請
    相続登記を管轄する法務局に必要書類を持って申請。

■必要書類の一覧

相続における
必要書類
被相続人 相続人 その他
戸籍謄本
除籍謄本
住民票の除票
住民票
相続登記申請書
登記原因証明情報
固定資産評価証明書
登記免許税

また相続の場合は下記の点にも注意してください。

・相続人が複数の場合、単独で名義変更手続きができない
・遺言がある場合は、遺言に従った相続が行われる
・遺言がない場合は、遺産分割協議書の提出が必要になる可能性がある

相続の場合は揉めたりもしますので、時間は1ヶ月以上はかかると思ったほうがいいと思います。

生前贈与による名義変更の手順と注意点

生前贈与とは、所有者自身が亡くなる前(生前)に、相続人などに対して所有権を移転することです。生前贈与による名義変更手続きの手順と必要書類は以下の通りです。

■流れ

  • 手順1
    所有者を確定させる
    贈与者の登記済権利証と印鑑証明書を取得。
  • 手順2
    受贈者を確定させる
    受贈者の住民票を取得。
  • 手順3
    名義変更の申請書類を作成する
    固定資産評価証明書、贈与契約書、贈与による所有移転登申請書を作成。
  • 手順4
    法務局に申請
    贈与による登記を管轄する法務局に必要書類を持って申請。

■必要書類の一覧

贈与における
必要書類
所有者 受贈者 その他
登記済権利証
印鑑証明書
(発行から3ヶ月以内)
住民票
固定資産評価証明書
贈与契約書
贈与による
所有権移転登記申請書
登記免許税

 

贈与は、自己の財産を無償で相手に与える意思表示をし、それを相手が受諾することによって成立するとされています。

そのため生前贈与を行う場合は、贈与契約書をきちんと作成しなければ、認められない可能性があるので注意しましょう。

また生前贈与を行ってから3年以内に相続が行われた場合は、生前贈与は相続として扱われます。もし生前贈与に興味がある場合は、早く検討することがオススメです。

財産分与による名義変更の手順と注意点

財産分与とは、離婚などの理由によって元の名義人から新しい名義人に所有権を移転することです。財産分与による名義変更手続きの手順と必要書類は以下の通りです。

■流れ

  • 手順1
    元の名義人を確定させる
    名義人の登記済権利証と印鑑証明書を取得。
  • 手順2
    新しいの名義人を確定させる
    新しいの名義人の住民票を取得。
  • 手順3
    名義変更の申請書類を作成する
    固定資産評価証明書、財産分与契約書、財産分与による所有移転登申請書を作成。
  • 手順4
    法務局に申請
    財産分与による登記を管轄する法務局に必要書類を持って申請。

■必要書類の一覧

財産分与における
必要書類
元の名義人 新しい名義人 その他
登記済権利証
印鑑証明書
(発行から3ヶ月以内)
住民票
固定資産評価証明書
財産分与契約書
財産分与による
所有権移転登記申請書
戸籍謄本
(離婚を証明する書類)
登記免許税

財産分与の場合には、住宅ローン契約の途中で名義変更手続きを行う可能性が高く、マンションが担保の対象になっているため、名義変更できるかどうか金融機関に確認する必要があります。

売却による名義変更の手順と注意点

マンションを売買した場合は、売主から買主に所有権が移転するため、名義変更手続きを行う必要があります。売買による名義変更手続きの手順と必要書類は以下の通りです。

①買主を確定させるために戸籍や住民票などを取り寄せる
②不動産の名義変更の申請書類を作成する

④決済を行った後、管轄する法務局に申請を行う
■流れ

  • 手順1
    買い主を確定させる
    買い主の住民票を取得
  • 手順2
    不動産の名義変更の申請書類を作成する
    売買契約書、抵当権設定登記申請書
  • 手順3
    売り主を確定させる
    登記権利書、印鑑証明を取得する。
  • 手順4
    法務局に申請
    マンションの登記を管轄する法務局に必要書類を持って申請。

■必要書類の一覧

売買における
必要書類
売り主 買い主 その他
登記済権利証
印鑑証明書
(発行から3ヶ月以内)
住民票
固定資産評価証明書
売買契約書
抵当権設定登記申請書
登記免許税

相続、生前贈与、財産分与の名義変更手続きの場合には、手続きを行う期日などは設けられておらず、なるべく早く手続きを行えば問題ありませんでした。

しかし、売買の名義変更手続きの場合には、二重譲渡によるトラブルを防ぐためにも、一般的には決済と同日に法務局に手続きを行います。そのため、決済を行う日にきちんと手続きに必要な書類を揃えておくよう注意する必要があるでしょう。

名義変更手続きはコストを抑えるか手間を省くか

名義変更の手続きは、名義変更をする理由よって、手続きの内容や必要書類が異なることが理解いただけたと思います。

自分で行うに少しハードルが高く、不備があった場合には時間もさらにかかるので、料金はかかりますが司法書士さんに依頼するのがオススメです。

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