マンション売却時の税金を徹底解説!投資・居住用の違いも説明

『マンション売却して儲かると、税金でいくらお金とられるの?』

マンションを売却しようか悩んでいる人にとっては、切実な問題ですよね。

筆者も購入したマンションの売却を検討しているから、他人事ではありません。

色々と調べてことを初めての方にもわかりやすく、マンション売却時に必要な税金を投資・居住用にわけて説明していきます!

マンション売却時にかかる税金は5つ

マンション売却の税金

まずはマンション売却にかかる税金は5つ。

・印紙税
・登録免許税
・所得税
・住民税
・消費税

これだけです。
“印紙税”と“登記費用”は知らない人も多いかと思います。

印紙税とは、不動産の売買契約書を作成するにあたって必要な税金です。

登録免許税は、不動産の所有者登録や変更をするにあたってかかる税金です。

まずはこんな種類の税金があると把握してくださいね。

あなたが払うべき税金は?

あなたがどの税金うのかは、下記の4つのパターンのどれかで決まります。

税金 印紙税 登録免許税 所得税 住民税 消費税
居住・利益アリ
居住・利益ナシ
投資・利益アリ
投資・利益ナシ

※スマホは横スクロールできます

どのパターンか確認してくださいね。ここでのポイントは下記の3つです。

・印紙税と登録免許税は必ず必要
・利益がでたら所得・住民税が発生
・居住用に消費税は発生しない

ただし居住用マンション売却で利益がでても、所得・住民税は発生するケースはほとんどありません。

詳細は後述しますが、3,000万円まで控除できる制度があるためです。

居住用と投資用のマンションの違い

念のため居住用と投資用の税区分の決定についてみていきましょう。

当たり前なのですが、居住目的で購入したマンションは、居住用の税金。投資用ならば、投資区分の税金がかかります。

ただ居住目的で購入したが、賃貸として運用している場合は、投資用マンションの税区分になります。

さて、それでは実際にどれぐらの税金がかかるのかをみていきましょう!

印紙税と登録免許税の費用

まずはマンション売却すると必ず支払う必要がある、印紙税と登録免許税の費用です。

印紙税の費用

印紙税とは、不動産の売買契約書を作成するにあたって必要な税金です。

不動産の売却価格に応じた印紙を売買契約書に貼って、消印することで税金を納めます。費用は下記のとおりです。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超え 50万以下 400円 200円
50万超え 100万以下 1千円 500円
100万超え 500万以下 2千円 1千円
500万超え 1,000万円以下 1万円 5千円
1,000万超え 5,000万以下 2万円 1万円
5,000万超え 1億以下 6万円 3万円
1億超え 5億以下 10万円 6万円
5億超え 10億以下 20万円 16万円
10億超え 50億以下 40万円 32万円
50億超え 60万円 48万円

2020年3月31日までに作成された契約書においては、軽減税率の金額が適用されます。

多くの方にとって印紙税の費用は、5,000円〜6万円と思います。

参照:国税庁HP:印紙税の軽減措置

登録免許税の費用

登録免許税とは、不動産の所有者登録や変更をするにあたってかかる税金です。

マンション売買にあたっては、2種類の登記費用がかかります。

・所有移転登記(買主が負担)
・抵当権抹消登記(売主が負担)

ここで大切なポイントは、所有移転登記費用は買主が支払います。一方で抵当権抹消の費用は、売り主が払う費用です。

そしてマンション売却にかかるのは抵当権抹消費用として、2〜4,000円です。

それでは詳細について説明していきますね。

所有移転登記とは

所有移転登記とは、マンションの所有者を売主から買い主に登記簿で変更することです。

抵当権抹消登記とは

抵当権抹消登記とは、登記簿に記録されている抵当権を抹消する権利です。

ここでの抵当権とは、住宅ローンの支払いができない場合に、銀行が優先的にマンションを所有できる権利です。もし抵当権が残ったまま売却し、売主が住宅ローンを返済しなかった場合には、無関係である買主に被害が生じてしまいます。

そのため登記簿から抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消登記の費用

抵当権抹消登記の費用は2つがあります。

・法務局に支払うお金
・司法書士に支払うお金

法務局に支払うお金は、1物件あたり1,000円です。

マンションの場合は、建物と土地(敷地権)となっているので、2,000円となります。

しかしもし敷地権がいくつか複数の場合は、1つごとにプラス1,000円かかります。

また登記を司法書士さんに依頼する場合は、相場として1万円程度とみておいてください。

利益が生じた場合の所得・住民税

マンション売却で利益が生じた場合は、所得・住民税を支払う必要があります。もちろん利益がなければ、支払う必要はありません。

冒頭でも記載しましたが、多くの方にとって発生しないので軽く読んでいただければと思います。

それでは所得税と住民税がいくらかかるのか見ていきましょう。

所得税と住民税は譲渡所得がベース

まず所得税と住民税の金額を求めるには、売却益(譲渡所得)を計算する必要があります。譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

・譲渡所得=売却価格―(取得費+売却費用)

それでは1つずつ説明していきます。

まず売却価格は、マンションを販売した値段です。これはわかりますよね。

取得費はマンションを購入にかかった費用です。

・マンションの購入価格
・仲介手数料(中古マンションを購入の場合)
・リフォーム費用
・登録免許税や印紙税

上記のようなものですね。

国税庁HP:不動産の取得費

ここで1つ難しくなるのですが、取得費のマンション価格は買った時の価格で計算することはできません。

なぜなら減価償却費を考慮しなければいけないからです。この減価償却費とは、築年数の経過による価値の下落です。

建物部分の減価償却を求める計算方法と減価償却を考慮した取得費の計算方法は以下の通りです。

・減価償却=建物部分の価格×0.9×0.015×経過年数

具体的に計算する必要がある人は、チェックしてくださいね。

譲渡所得の計算シミュレーション

譲渡所得を求めるにあたって、以下のような条件の物件を売却したとします。

・10年前に新築マンションを4,000万円で購入
・購入価格の内訳(土地:2,000万円、建物:2,000万円)
・購入時にかかった諸費用200万円
・売却価格4,500万円
・売却時にかかった諸費用200万円

まず減価償却がいくらになるのかを計算すると、2,000万円×0.9×0.015×10年=270万円になります。

取得費は、購入時の建物価格から減価償却費を引いたものに土地の価格と購入時にかかった費用を加算するため、2,000万円-270万円+2,000万円+200万円=3,930万円になります。

減価償却と購入時にかかった費用を考慮した取得費を用いて譲渡所得を求めると、4,500万円-(3,930万円+200万円)=370万円となります。次はこの370万円をベースに所得税と住民税を計算してみましょう。

所得税と住民税は所有期間で異なる

所得税と住民税は、マンションの所有期間によって異なります。税率は以下の通りです。

・短期譲渡所得(5年以下):所得税30.63%、住民税9%、合計39.63%
・長期譲渡所得(5年超え):所得税15.315%、住民税5%、合計20.315%
※平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として基本所得税×2.1%が追加されています。

今回の条件では10年所有しているため、長期譲渡所得が適用され751,655円課税されますが、もし5年以下の場合には短期譲渡所得が適用され1,466,310円課税されます。短期譲渡所得と長期譲渡所得では、税金が倍近く異なってしまうため所有期間を確認してから売却する必要があります。

所有期間を計算する場合には、2013年4月1日に購入したマンションを2018年5月1日に売却したとすると、見た目では5年を超えているため長期譲渡所得が適用されると思う人が多いかもしれません。

しかし、売却した年の1月1日が所有期間を計算する基準日となるため、この場合では5年を超えていることにならず、5年以下の短期譲渡所得が適用されることになるので計算方法に注意しましょう。

居住用は非課税になる可能性が高い

シミュレーションを見てもわかるように、購入価格より500万円上昇していたとしても譲渡所得はそれを下回る370万円になっていることを考えると、購入価格を売却価格が一定以上上回っていない限り利益が生じることがありません。

利益が生じていたとしても、売却するのが居住用マンションの場合には、条件を満たすことによって3,000万円の特別控除が適用されます。

3,000万円の特別控除が適用される場合は、譲渡所得が3,000万円を上回るまで所得税や住民税が非課税となるので大きな節税効果が期待できるでしょう。

特例によって税率が下がる場合もある

3,000万円の特別控除以外にも、軽減税率の適用によってさらに税額を引き下げたり、特定事業用財産の買い換え特例の適用によって次回の買い換え時まで納税を繰り越したりできます。

軽減税率が適用できるのは一定の条件を満たした居住用マンションに限られますが、譲渡所得の金額によって税率の軽減割合が異なります。軽減税率の内容は以下の通りです。

・譲渡所得が6,000万円以下の場合:所得税10.21%、住民税4%、合計14.21%
・譲渡所得が6,000万円を超える場合:所得税(長期譲渡所得金額-6,000万円)×15.315%+600万円、
住民税(長期譲渡所得金額-6,000万円)×5%+240万円
※平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として基本所得税×2.1%が追加されています。

5年を超える長期譲渡所得の税率が20.315%であったことを考えると、6%ほど税率を引き下げることができていることが分かります。なお、軽減税率と3,000万円の特別控除は併用できます。

特定事業用財産の買い換え特例が適用できるのは一定の条件を満たした投資用マンションに限られますが、軽減税率のように税率が引き下げられるわけではありません。

次に投資用マンションを買い替える時に本来支払うべき税金を繰り延べができるだけであるため、将来的に納税額が大きくなってしまうという点に注意が必要です。

投資用のみ発生する税金

マンションを売却した場合、売主が個人であれば消費税が発生しませんが、売主が不動産会社であれば消費税が発生します。

そのため、居住用マンションを売却する場合には消費税が発生しませんが、投資用マンションの場合には居住用マンションとは扱いが異なり、消費税が課税されます。なお、消費税が課税されるのは建物部分だけで、土地部分は非課税となるので注意が必要です。

投資用は税金が多くなるので注意

印紙税や登録免許税は、居住用、投資用マンションのどちらにも発生します。

マンションの売却で利益がでた場合には、所得税と住民税が発生。しかし居住用マンションは条件を満たせば、3,000万円の特別控除が適用されるため、ほとんどの場合が非課税になります。

一方で投資用マンションは、3,000万円の特別控除や軽減税率が適用されないため、税金が多くなってしまいます。

3,000万円の特別控除以内に収まらなかった場合でも、軽減税率が適用されるため、比較的税金を少なく抑えることができますが、

投資用マンションの売却には消費税も発生するため、どのくらいの税金が発生するのか事前に確認しておくようにしましょう。

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