シンプルに考える!住宅ローンの選び方で失敗しない2つのポイント

『住宅ローンってどれを選べば正解なのか、わかりづらいなぁ。』

皆さんはどうですか?

僕は悩みました。

比較サイトを見て、低いだけの金利に惑わされ。不動産会社の提携ローンは、本当にオトクなのかと疑い。

10年、20年先はどうなるかわからないので、漠然と不安になっていました。

そこである時、リスクがあるから不安になる。リスクを理解し、避けられる住宅ローンの選び方をすればいいのではと思いました。

当たり前なのかもしれませんが、はっと気づいたことで不必要に悩んだり迷うこともなくなりました。

今回は僕の考え方について紹介していきます。

住宅ローンに悩まれている方が、『こういう考え方ならたしかに、失敗はしないだろうな』と思っていただければ幸いです。

初めての住宅ローンの選び方で迷う理由

そもそもなのですが、どうして住宅ローンの選び方で迷ってしますのでしょうか。

  • 必要最低限の知識がない
  • 大事なポイントがわからない
  • ないものねだりをする

おそらく原因としては、この3つではないでしょうか。

まず最低限の知識は必要ですので、後述します。

ただ住宅ローンの選び方で迷われる方は、判断のポイントを整理できず、不安だからできない選択をしようとするのではないかと思います。

たとえば固定金利がいいけど、変動金利よりも低い住宅ローンを探す。いわゆる、青い鳥をさがしているかのように。

この気持はわかります。なぜなら支払いシュミレーションをすると、金利によって毎月1万円なんて簡単にかわってきますから。

どうにかならないかなぁと、ないものねだりをしてしまうのです。

そもそも家を買うリスクとは

ではここで改めて、家を買うリスクとは何かについて考えてみたいと思います。

いったいなんでしょうか。

住宅ローンを返済できなくなり、家を手放す。そして借金が残る。

これがリスクです。いわゆる住宅ローン破綻ですね。

この状況をさければ、家を買うリスクはなくなるはずです。そして住宅ローン破綻は、下記のような状況で発生すると思います。

住宅ローン破綻になる可能性
①収入が下がる
・死亡・病気などで収入がなくなる
・不況や転職で収入が減る

②返済額が増えるケース
・変動金利がアップ

③支出が増えるケース
・養育費など他の支出が多くなる

①と②については、住宅ローン選びで避けれます。それでは基礎知識を確認し、具体的な手順についてみていきましょう。

住宅ローンの3つの基礎知識

まずは最低限知っておきたい、住宅ローンの知識です。

  • 1. 固定・変動金利
  • 2. 団体信用生命保険
  • 3. フラット35

この3つは覚えておきましょう。

1. 固定・変動金利

まずは固定金利と変動金利について。

固定金利とは、ずっと一定の同じ金利でお金を借りれます。

一方で変動金利とは、金利が数年ごとに変化します。たとえば、最初の3年は0.7%の金利ですが、その後は金利が1.2%になるというようなイメージです。

それぞれのメリット・デメリットとしては、金利とリスクどちらをとるかです。

固定金利 変動金利
低金利かどうか
金利が上がるリスク    

このように低金利をとれば、将来のリスクはある。一方で将来のリスクをおさえると、金利は少し高くなります。

トレードオフですね。

2. 団体信用生命保険

団体信用生命保険とは、団信(だんしん)とよばれ、いわゆる保険です。何かあった時に、住宅ローン返済のお金を支払ってくれます。

団信のポイントはこちら。

・団信加入はほとんどの住宅ローンで必須
・フラット35は団信なしでも可能
・生命保険に入っている場合は見直しを検討

この3つを覚えておきましょう。

生命保険に入っている方は、団信にはいると保険を2つ入ることになります。そのためどちらかが不要であれば、生命保険の見直しをしましょう。

3. フラット35

最後はフラット35です。

フラット35とは簡単に言うと、国が提供している住宅ローンです。申し込みは、民間の金融機関から行います。

・35年の固定金利
・民間よりも金利が低い

35年の住宅ローンは、基本的にフラット35の商品です。

民間金融機関でも、全期間固定金利という住宅ローン商品があります。しかし35年で借りるならば、フラット35の方が金利が低く、内容もよいケースが多いです。

ちなみに少し余談ですが、僕がフラット35について思った疑問は、国が提供しているのに、どうして各金融機関で金利に差があるのかということ。

これは国から仕入れている金利に、銀行がどれぐらい利益をのせているかどうかのようです。

シンプルな失敗しない住宅ローンの選び方

それでは基礎知識を紹介したところで、住宅ローンの選び方ですがシンプルです。

ポイントは住宅ローン破綻のリスクをさけること。

・団信つきの住宅ローン

・20年以上の固定金利を選ぶ

・ネット銀行を中心に2、3つ候補を選ぶ

とても簡単ですよね、これで迷わなくなります。

もう一度くりかえします。

20年以上の固定金利・団信付きの住宅ローンをネット銀行を中心に検討する。

住宅ローンの商品数は何千もあります。ちゃんと検討するポイントをおさえないとムダに時間だけがすぎます。

この条件でピックアップして、あとは低い金利の住宅ローンをえらびましょう。そしてできれば、フラット35がオススメです。

それぞれの理由についても、改めてみていきましょう。

1. 団信or生命保険に入る

まず団信付きの住宅ローンを選ぶ理由は、死亡・高度障害になって働けなくなった時に住宅ローン破綻するリスクを削除するためです。

団信なしのフラット35なら金利が安くなるから……などは絶対にダメです。

想像してみてください。

高度障害で働けなくなり、住宅ローンを返済できず家を手放す。しかも自分はどうすることもできない。

やめましょうね。

ただ生命保険に入られている方などは、保障内容と団信を比較しましょう。もちろん両方入っていれば、何かあった時に入ってくるお金は大きいですが、毎月の負担が大きくなります。

2. 固定20年以上の金利を選ぶ

なぜ長期の固定金利かというと、将来の金利上昇によるリスクを削除するためです。

金利があがって、毎月の支払い額もあがった。このままだと生活がくるしい。

このリスクを排除しましょう。

3. 低金利の金融機関をいくつか選ぶ

団信が付いている、中長期の固定金利を選んだならば、あとは金利が低い住宅ローン商品を選びましょう。

いくつか候補を選ぶ理由は、おもに審査が通らなかった場合にそなえるためです。

あとはネット銀行を中心に検討しましょう。地銀やメガバンクよりも金利が低いです。これは実店舗や人件費がかからないためです。

住宅ローン専門のARUHI(アルヒ)や楽天、SBIなどがオススメです。

2018年3月に、価格コムで比較するとこんな結果になります。

35年固定金利でも1%未満の住宅ローンはあるんんです。

僕の住宅ローンの選び方にあるであろう反論

将来、金利が下がれば固定金利は損じゃないか

はっきり言います。

2018年現在で、金利はかなり低いです。

こちら20年前ぐらいの金利の推移です。今がかなり低いのがわかりますよね。

それにもしも、もしもですよ。

今よりもさらに金利が低くなれば、その時に住宅ローンの借り換えをすればいいんです。しかし金利があがってしますと、対応はできません。

変動金利じゃないと欲しいマンションが買えない

妥協することをオススメします。

固定金利でで審査が通らない、家計が火の車だとリスクが高いです。

もちろんこれから出世し、年収もあがるという考えがあるならOKです。結局はリスクをとるかどうかです。

しかし2018年現在の日本で、年収を大きくあげるためには、自営業・起業する、投資で成功するしか道はありません。

年収が高いサラリーマンは、増税で実質的にはあまり手取りはふえません。

35年ローンなんて昭和の遺産

たしかに昭和の遺産です。そしてこれは、賃貸派の意見ですね。

『日本は人口減るだろ』
『空き家が問題になっているのに、買うリスクww』
『ずっと同じ場所で住むかわからない』
『不動産は負動産だよww』

こんなところでしょうか。

はっきり言って、これは住まいやライフスタイルの価値観の問題です。1つ1つ反論すればキリがありません。

『50歳なってローンなんて組めないよ』
『立地がいい場所なら、破綻なんてしないよ』
『世界でみると、東京ですら不動産価格って高くないよ』
『60歳で引っ越しするときに賃貸審査とおらないよ』

こんな感じですかね。

なので改めて大切なのは、住宅ローンを借りる方は破産するリスクをさけることです。無理をするのはダメですよ。

最初に元本を減らすため、変動金利を選ぶのはどうか?

これはお金持ちであれば、オススメですね。

なぜなら金利があがれば、貯金のお金で払えばいいからです。お金持ちの方は住宅ローン破綻のリスクはそもそも低いですし。

あとはDINKSの高収入世帯もリスクを考えなら検討してみる価値はあります。

ファイナンシャルプランナーが資産家や年収2000万円をこえるような方に提案するのは、変動金利で借りて、金利が上昇するタイミングで固定金利に借り換え、または現金で支払いましょう。といった提案をすると思います。

専門家に相談したい方にはこちらがオススメ

ここまで僕の経験をもとにした、住宅ローンの選び方を紹介してきました。ただ第三者のプロの意見も聞きたいという方もいると思います。

そこでオススメの金融機関や相談窓口を紹介します。

 

ARUHI(アルヒ)

まずは住宅ローン専門の金融機関のARUHI(アルヒ)です。

フラット35を検討している方は、ARUHIを絶対に候補にいれてください。なぜなら金利がすごく低いからです。

価格コムやあらゆる比較サイトでも金利の低さでは、トップクラスですね。

 

モゲチェックプラザ

SBU銀行グループのサービス、モゲチェックプラザです。サービス内容は、プロがあなたにどの住宅ローン商品が一番ベストかを提案してくれます。

保険の窓口ではなく、住宅ローンの窓口ですね。

 

SBI銀行 MR住宅ローンリアル

 

こちらもSBI銀行のサービスです。

SBIの住宅ローン商品の中から、あなたにあった最適な住宅ローンを提案してくれます。

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