100万円も節約!?住宅ローンを借り換えるべき人の条件と注意点

『住宅ローンの借り換えで100万円以上もオトクになるの?』

条件によっては、毎月の支払い額はかなり少なくなります。

もし毎月1万円ほど、支払額が抑えることができればスゴくないですか?

住宅ローンの借り換えとは、現在お金を借りている銀行から、違う銀行に乗り換えること。でもどうやって住宅ローンの借り換えをするのか、わからないこともあると思います。

そこで今回は、検討方法から注意点、メリット・デメリットについて説明していきます。

住宅ローンを借り換えるメリットとは

まず住宅ローンを借り換えるメリットは2つです。

・返済額を抑えることができる
・金利を選択できる

あたりまえなのですが、支払うお金が安くなるのが最大のメリットです。あとは、金利を固定か変動なのかを選ぶことができるのも忘れないでください。

返済額を抑えることができる

借り換えによって、どれぐらい返済額を抑えられるのかシュミレーションしてみました。

シュミレーション条件
■A
・住宅ローン残高:2,000万円
・残りの返済期間:20年
・金利:2%
・総返済額:2,428万2,300円
・毎月の返済額:101,176円

 
■B
・住宅ローン残高:2,000万円
・残りの返済期間:20年
・金利:1%
・総返済額:2,207万4,815円
・毎月の返済額:9万1,978円

※A,Bともに(固定金利・元利均等返済)

住宅ローン金利が1%低いだけで、総返済額が約220万円、毎月約1万円もおさえることができます。

借り換えるだけで、毎月1万円も自由にお金が使えます。

住宅ローン金利が2%、3%で借りている人は、借り換えをしないとお金をすてているようなものなのです。

金利を再選択できる

2つめのメリットは、金利の再選択です。要するに、変動金利、固定金利を選べるということですね。

すでに住宅ローンを借りられている方にとってはご存知かと思いますが、それぞれのメリット・デメリットは、金利とリスクどちらをとるかです。

固定金利 変動金利
低金利かどうか
金利が上がるリスク    

このように低金利をとれば、将来のリスクはある。一方で将来のリスクをおさえると、金利は少し高くなります。

もし契約当初に想定していた金利の推移と異なっていたとしても、住宅ローンの借り換え時に金利を再選択できます。そのため、返済計画をより最適に見直すことができます。

住宅ローンを借り換えるデメリットとは

住宅ローンを借り換えると、お金を節約できるメリットがあると説明しました。ではデメリットはあるのでしょうか。

住宅ローンを借り換えるデメリットは以下の通りです。

・借り換えには諸費用が発生する
・借り換えの手続きに手間と時間がかかる
・金利タイプを変更するリスクがある

それぞれのデメリットについて見ていきましょう。

借り換えには諸費相が発生する

借り換えでは、さまざまな諸費用が発生するというデメリットがあります。最初に住宅ローンを借りた時にも諸費用が発生したと思いますが、その諸費用をもう一度支払う必要があるのです。

諸費用の内容は下記のような項目です。

諸費用
・新規融資手数料
・繰上返済手数料
・保証料
・印紙税
・抵当権設定費用(登記)
・団体信用生命保険料

新しい契約に対して発生する新規融資手数料や保証料などの手数料だけでなく、古い契約を途中で中断したことで発生する繰上返済手数料があります。

借り換えを本当にするのかは、この諸費用も考慮して検討する必要があります。返済額は安くなっても、諸費用の方が高ければ意味がありません。

手続きに手間と時間がかかる

要するにめんどくさいんのがデメリットです。多くの人がオトクになるのがわかっていても実行しないのは、めんどくさいからです。

最初の住宅ローン契約も手間じゃなかったですか?審査のために書類を揃えてなど。

しかも借り換えの場合は、新しい契約に対する手続きに加え、古い契約の解約手続きも行う必要があります。

より手間と時間がかかります。

借り換えを行う金融機関を調べる、金融機関に借り換えの相談を行う、書類を準備する、金融機関による審査、各種支払い手続きといった複数のステップをクリアしなければなりません。

金利のタイプ変更のリスク

固定金利で契約していて、金利の下落が続いていた場合には、固定金利から変動金利に切り替えたいと思う人が多いかもしれませんが、一度冷静に考える必要があります。

もし借り換え後に、金利が上昇し始めた場合には、返済総額が借り換え前より多くなってしまいます。

借り換えには諸費用が多く発生するため、何度も借り換えを行うことができないため、しっかりと将来を見越して、どの金利を選択すればいいのか、しっかりと考えなければなりません。

借り換えによって金利を再選択できるというメリットがありましたが、選択を誤ってしまうと金利変動のリスクの影響をまともに受けてしまうことになることがデメリットと言えるでしょう。

住宅ローンの借り換えのタイミング

ではメリットとデメリットを説明しましたが、住宅ローンの借り換えはどのタイミングで行うべきでしょうか。

まさに今なんです。でも一体、なぜなんでしょう?

なぜなら2018年現在、住宅ローンの金利が過去と比べてものすごく低いからです。ちなみに低金利になった理由は、日本政府による金融緩和政策の影響しています。

住宅ローンの金利は、2010年ごろから低下し続けていますが、今後も金融緩和が続く保証はありません。

こちら20年前ぐらいの金利の推移です。今がかなり低いのがわかりますよね。

学生時代にもっと勉強をしておけばよかったなぁと思うように、『あの時住宅ローンの借り換えをしていれば、生活が楽になったのになぁ』と思うようになってしまいます。

そのため2018年中に検討されることをものすごくオススメします。

当たり前なのですが、住宅ローン金利が低くなっている時が住宅ローンの借り換えのタイミングですね。

住宅ローン借り換えを行うべき人の条件とは

住宅ローンの借り換えのタイミングは、低金利の時にするべきとご説明しました。

『では自分は、借り換えるべきなのか?』

このように思われる方も多いと思います。そこで次の3つのチェックポイントにあてはまる方は詳細に検討するべきです。

  • 住宅ローン残高が1,000万円以上
  • 返済期間が10年以上
  • 借り換え前後の金利差が1%以上

金利については、例えば住宅ローン専門のARUHI(あるひ)さんだと2018年3月現在で1%をきっています。

他にも価格コムなどで調べてみてください。

ではここで、どれぐらい安くなるのかをイメージするために、シュミレーションの例を紹介します。

シュミレーション条件
■A
・住宅ローン残高:1,000万円
・残りの返済期間:10年
・金利:2%
 
■B
・住宅ローン残高:1,000万円
・残りの返済期間:10年
・金利:1%
※A,Bともに(固定金利・元利均等返済)

金利だけが違います。では総返済額と毎月の支払額の違いをみていきましょう。

 

返済額の違い
■A
総返済額:1,104万1,557円
毎月の支払額:92,013円
 
■B
総返済額:1,051万2,432円
毎月の支払額:8万7,604円

返済総額が約50万円、毎月の返済額が約5,000円も違ってきます。1%より安い金利の住宅ローン、返済額がもっとある場合などは、もっとオトクになります。

後述しますが注意点として、住宅ローンの借り換えには諸費用が発生します。そのため詳細に検討する時は、注意しましょう。

借り換えを行うにあたっての注意点とは

住宅ローンの借り換えの注意点としては、諸費用も含めて比較することが一番です。借り換えて高くなると意味がないですからね。

あと変動金利に変更する場合は、リスクも把握しましょう。

金利が上昇してしまうため、現在金利が低いからという理由で変動金利に借り換えると、1ヶ月当たりの返済額を抑えることができても返済総額が増えてしまう可能性があるので注意しなければなりません。

また、借り換えの場合には、住宅の資産価値の問題でスムーズに契約が進まない場合があります。

なぜなら築年数の経過とともに、住宅の資産価値が下がったことで担保の価値も下がり、審査に影響するためです。借り換えがうまくいかない場合も想定しておく必要があるでしょう。

借り換えがうまくいかない場合の対処法

借り換えがうまくいかない、不安な場合には、専門家に相談してみましょう。金融機関によって、住宅ローンの審査項目は大きくかわります。そういった特徴を知っているプロにまかせると、より良い条件で住宅ローンを借り換えられる可能性があります。

そこでオススメの金融機関や相談窓口を紹介します。

 

ARUHI(アルヒ)

まずは住宅ローン専門の金融機関のARUHI(アルヒ)です。

フラット35を検討している方は、ARUHIを絶対に候補にいれてください。なぜなら金利がすごく低いからです。

価格コムやあらゆる比較サイトでも金利の低さでは、トップクラスですね。

 

モゲチェックプラザ

SBU銀行グループのサービス、モゲチェックプラザです。サービス内容は、プロがあなたにどの住宅ローン商品が一番ベストかを提案してくれます。

保険の窓口ではなく、住宅ローンの窓口ですね。

 

SBI銀行 MR住宅ローンリアル

 

こちらもSBI銀行のサービスです。

SBIの住宅ローン商品の中から、あなたにあった最適な住宅ローンを提案してくれます。

ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーは、日本ファイナンシャルプランナー協会のホームページから検索できます。アドバイスを参考にしながらより良い条件で借り換えができるようにしましょう。

金利引下げ交渉もあり

借り換えが難しい場合は、金融機関に金利引き下げを提案してみることをオススメします。

金融機関からすれば、借り換えを行われてしまうと貸し付けによる利子収入がなくなってしまうため、金利引き下げにある程度応じてくれる可能性が高くなります。

借り換え時に発生する諸費用を抑えるだけでなく、金利引き下げを行うことができるため、一石二鳥と言えるでしょう。

借り換えが活発になることによる影響は

住宅ローンを借り換えるということは、元々住宅ローンの契約先であった金融機関や代理している保証機関からすれば、契約によって発生するはずであった利子収入が減少してしまうことになります。

しかし、金融機関や保証機関からすれば、金利が高い状況で返済が滞ったり、踏み倒されたりする可能性があることを考えると、返済を他の金融機関が代わりに行ってくれる借り換えによって、リスクを抑えることができると言えるでしょう。

また、契約したら返済が完了するまで同一の金融機関を利用することが多かったものの、借り換えに対する敷居が低くなれば、契約者獲得のチャンスが増えることになります。

契約者を獲得するために金融機関による差別化が活発になるため、契約者にとってもより良い条件で住宅ローンを契約できるようになるでしょう。

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