トラブルを避ける!マンション売却の告知義務に知るべきポイント

告知義務とは、売主しか知らない情報は、買い主にはちゃんと伝えましょうというルール

『でも、どこまで告知するの?』

と思いますよね。

中古マンションは室内は傷んでるものだし。

言わなくていいことまで言って、売却価格が安くなったら損したらイヤですよね。

そこで売主様が損をしない、でも買い主にも誠実な告知義務のポイントを説明します。

告知義務の範囲と罰則

告知義務の範囲

告知の範囲について、まずは売主様に知って頂きたいポイントが1つあります。

・告知義務の範囲は明確に決まりがない

えっそうなの?と思われるかもしれませんが事実なんです。

なぜなら告知内容の感じ方は、買い主によって違うから。それでも不動産を気にせず購入する人もいれば、やめてしまう人もいます。

しかし内容によっては、告知しないためにトラブルになり、売主様の不利益になるケースはあります。

ではいったいどこまで伝えればいいのかをみていきましょう。

まず告知する瑕疵(かし)は4種類あります。瑕疵とは、簡単にいえば不具合で、告知する内容です。

4つの告知義務
マンション売却
物理的瑕疵 ・上階からの雨漏りなど
・浸水
・地震による被害
心理的瑕疵 ・死亡(自殺・他殺・自然死・孤独死。室内だけでなく周辺まで含む)
・火災
環境的瑕疵 ・嫌悪施設がある(お墓・火葬場・暴力団・風俗など)
・近所の騒音やトラブル
法律的瑕疵 ・建物に利用制限がある

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これから詳細について記載しますが、とりあえず簡単に知りたいという方は上記の項目だけで十分です。

マンション売却でトラブルになるのは、心理的瑕疵と環境的瑕疵です。ご近所さんとトラブルがあった、もし自殺これらについてはちゃんと営業担当者に伝えましょう。

法律的瑕疵については、例えば家を建てるために土地を買ったのに、法律で建築できないことがわかったなどです。

これはマンション売却においては、ほとんど問題になりません。

一戸建ての場合は、シロアリなど建物自体に予期せぬ傷みがあったりするので、物理的瑕疵がトラブルになるケースも多いですね。

告知せずに瑕疵(かし)があった時の罰則

もし告知をしなかった場合、どうなってしまうのでしょうか?

・契約の取り消し
・損害賠償

いずれかを買い主から請求されます。

つまり「マンションを買ったけど無効だから全額返金しろ!」となるか、「リフォームのお金を払え!」となります。

ここでお互いが納得しなければ、裁判になるという流れです。重要な告知事項であれば、売主様は訴訟でもほぼ負けます。

売主も瑕疵(かし)を知らない場合

売主も知らない告知事項が、売却後に発覚した場合はどうなるのか。

結論的には、もし買い主が訴えれば、売主は負けるケースが多いです。つまり知っていたかどうかよりも、告知事項があったという事実が重要になってきます。

売主が瑕疵(かし)の責任をもつ期限

マンションの引き渡しから2〜3ヶ月までが一般的です。

もし1年後に言われても、売主からすれば売却前の瑕疵(かし)なのかわからなくなりますし。

物理的瑕疵(かし)の告知項目

物理的瑕疵(かし)
内容 ・上階からの雨漏りなど
・浸水
・地震による被害

物理的瑕疵(かし)ですが、まず上記については不動産会社の担当者には申告してくださいね。

さてここからは細かい室内の設備についてです。初めてのマンション売却では、どの設備のどんな不具合や傷みを言わなければいいんだろうと思いますよね。

例えば扉の取っ手部分が壊れそうになっているなど。

でも心配する必要はありません。

実際はマンション売却の際に下記のような、付帯設備表を使ってチェックしていきます。

これは買主さんに対して、マンションの設備の状態を伝えるものです。

マンション売却の物理的瑕疵の設備表

細かい項目まであるのがわかると思います。設備表の項目にない部分は、言わなくても大丈夫です。

もちろんこれはさすがに言わなければダメだろう、トラブルになるだろうと思うものは、告知するべきです。しかし不必要に細かいキズや傷みにまで告知する必要もありません。

心理的瑕疵(かし)の告知項目

心理的瑕疵(かし)
内容 ・死亡(自殺・他殺・自然死・孤独死。室内だけでなく周辺まで含む)
・火災

次は心理的瑕疵(かし)のポイントですが、上記の表については必ず告知しましょう。

死亡に関するポイントですが、自分の部屋だけでなく、マンション敷地内・周辺についてもです。

厳密には心理的瑕疵(かし)に該当しないケースが多いですが、もしもマンション敷地内で人が死亡することなどがあれば担当者さんに伝えて相談しましょう。

また火災については、過去に小さなボヤ程度でも告知しましょう。

環境的瑕疵(かし)の告知項目

心理的瑕疵(かし)
内容 ・嫌悪施設がある(お墓・火葬場・暴力団・風俗など)
・近所トラブル
・騒音、悪臭、震動、道路計画、日照阻害、眺望侵害

3つ目は環境的瑕疵(かし)についてです。

嫌悪施設については、わかりやすいと思います。営業担当者さんが準備してくれるでしょうが、マンションに暴力団事務所があるなど、担当者さんにもわからないこともあるので、売主様が知っていることも伝えてください。

あと都心のマンションの場合は、日照阻害、眺望侵害なども可能性があります。

例えばタワーマンションで部屋からの眺望がすばらしいけど、売却時に別のタワーマンションの建設が決まっていて、景色に影響がある場合など。

まとめ

マンション売却における告知事項について説明してきました。告知事項については、不動産会社さんがサポートしてくれますが、売主様しから知らないこともあるので、その部分についてはしっかりと伝えましょう。