知ってるだけで違う!相場よりマンションを高く売る5つのポイント

まずは売却までのスケジュールを把握する

マンションを少しでも高く売るには、売却までのスケジュールをきちんと把握し、価格に影響するポイントを知ることが重要です。マンション売却のスケジュールは以下の通りとなります。

  • マンションの相場を調べる
  • マンション売却の仲介会社を決める
  • マンションの売却価格を決定する
  • 購入希望者の募集(内覧など)
  • 売買契約からの引き渡し

この中でマンション価格に影響するのは、売買契約が完了するまでの1~4までの項目です。具体的に各段階においてどのような対策ができるのか見ていきましょう。

1. マンションの相場を調べる

「購入からそんなに時間もたってないし、ある程度は高く売れるだろう」

こんな風に思っていませんか?

自身の理想の価格を考えていても、実際には下回る可能性があります。

とくに新築マンションを購入した人の場合には、マンションの価格にデベロッパーの諸経費が含まれているため、1年経過しただけで1〜2割前後も価格が低下すると言われているんです。

マンションの価格は築年数だけで変化するものではなく、立地条件や需要などさまざまな要件で変化します。

そのため周辺の相場を参考にする方法だけでなく、不動産会社に査定を依頼し、自分のマンションの正確な査定価格を出してもらうことが、もっとも早くマンションの相場を知る方法になります。

それでは、不動産会社に査定を依頼する方法について見ていきましょう。

不動産会社に査定を依頼する

不動産会社にマンションの売却価格の査定を依頼する方法には、身近でアクセスのしやすい不動産会社に査定を依頼するという方法が挙げられます。

しかし1社に依頼しただけでは、その査定価格よりも高い価格で査定してくれる不動産会社がいた場合には、相場よりもマンションを安く売却してしまうことになるため、損をしてしまいます。

複数の不動産会社で査定を行い、もっとも高い価格で査定した不動産会社を選択することが相場よりも高く売却するポイントです。しかしここで問題になるのは、一つ一つ不動産会社を回って査定を依頼していては手間がかかります。

そこで効率よくマンションの査定を行う方法として登場するのが、インターネットを利用して一括査定を行うという方法です。一括査定サイトについて見ていきましょう。

相場は一括査定を利用するのが高く売る秘訣

インターネットの一括査定には、代表的なものとして以下の3つが挙げられます。

・すまいValue
・イエウール
・HOME4U

すまいValueは、2016年にサービスを開始した一括査定サイトですが、三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブルなどの大手6社に査定を依頼できるという特徴があります。人口の多い都市などを中心に、大手不動産会社による安定した売却を希望する人の場合は、すまいValueがオススメです。

イエウールは、提携不動産会社が1500社以上と、一括査定サイトの中では最も提携不動産会社の数が多いため、大手だけでなく中堅から地域密着の不動産会社まで査定を行えるため、より高い査定を見つけることができるでしょう。とにかく多くの不動産会社から査定を受けたい場合は、イエウールがオススメです。

HOME4Uは、提携不動産会社が約900社と、イエウールと比較すると提携不動産会社の数が少なくなりますが、上場企業であるNTTグループが運営している老舗で、個人情報の保護もしっかりとしているという特徴があります。実績豊富な一括査定サイトで安心して査定を受けたい場合は、HOME4Uがおオススメです。

2. マンション売却の仲介業者を決める

一括査定サイトで複数の不動産会社にマンションの査定を依頼した後は、実際にどの不動産会社に依頼するのか決める必要があります。

“すまいValue”で依頼した場合は、大手不動産会社の6社に限定された査定であるため、比較に対する時間を節約できます。しかし“イエウール”や“HOME4U”に依頼した場合は、大手だけでなく地域密着型の不動産会社も加わるため、より多くの不動産会社から比較しなければなりません。

大手の不動産会社の場合は、顧客の多さやネットワークの広さが強みですが、地域密着型の不動産会社の場合は、そのエリアに対する販売実績の多さと販売力の高さが売りであることが強みです。

どのような不動産会社に依頼するのが最適なのでしょうか?仲介会社の選び方について見ていきましょう。

ポイント2つ目:不動産会社を選び分ける

仲介する不動産会社を選ぶポイントは下記の通りです。

・査定額が他と比べて低くないか
・販売実績が豊富かどうか
・販売ネットワークが広いか
・営業担当者と相性があうかどうか

まず肝心の査定額は、高ければ高いほどよい不動産会社というわけではありません。なぜならあなたから販売を依頼されるために、売却できるはずもない査定額を提示している可能性があるからです。

販売実績が豊富で、販売力の高い不動産会社の場合には問題ないでしょう。しかし販売実績が少ない不動産会社は、とくに注意が必要です。

そのため不動産会社での売却事例、店舗の多さなどをチェックしましょう。

そして最後に営業担当者との相性です。なんとなく信頼できなさそうだな、頼りがいがなさそうと思ったら、担当を変えてもらったり、違う不動産会社にしましょう。

数十万円、数百万円と大きな金額が動きますので、遠慮する必要はありません。

3. マンションの売却価格を決定する

マンション売却の不動産会社を選んだあとは、いよいよ売却価格の決定に移ります。

マンションの売却価格は、不動産会社が算出した査定額を基準に決定しますが、必ずしもその価格に決める必要はありません。自分が「このくらいは最低でも欲しい」という価格にもとづいて、売却価格を設定することが可能です。

しかし不動産会社が算出した査定額は、周辺の似たようなマンションの売却状況や不動産鑑定士など専門家によって算出されているため、最終的に購入希望者が見つかる価格は、不動産会社の査定額に近くなることが多いと言えるでしょう。

マンションの売主は少しでも高く売りたいのに対して、買主は少しでも安く買いたいと思っています。そのため買主は、提示された売却価格から価格交渉を行うケースが多くなるのが現実です。

では、マンションの売却価格は不動産会社にすべて任せきりでいいのでしょうか?マンションの価格決定におけるポイントについて見ていきましょう。

ポイント3:駆け引きとゆずれない価格を決める

・ゆずれない価格を決める
・駆け引きをする

不動産会社に、なぜこれぐらいの金額で任せきりにするのではなく、マンションを買い替えるために最低でもいくら必要になるなどの、具体的な条件を提示しておくことで、査定価格に少し上乗せするなど、価格交渉への対策を事前に練ることができます。

また、自分が理想としている物件を探している人にとっては、多少の出費を伴っても物件を手に入れたいと思うため、状況によっては価格交渉に入ることなく、査定よりも高く売却できることもあります。

しかし、査定よりも売却価格を高く設定することは自由ですが、高すぎた場合は買主がすぐに見つからず、買主がなかなか見つからない不良物件であるというイメージがついてしまい、結果的に価格を下げても買主が見つからなくなる場合があるので、さじ加減に注意が必要です。

購入希望者の募集(内覧など)

仲介する不動産会社を選択して、売却価格を決定したからといって売主の仕事が終わったわけではありません。なぜなら売主の少しでも高く売りたいという姿勢が、価格に影響するからです。

購入希望者を探すことは不動産会社の仕事です。しかし購入希望者の内覧に対応するのは、不動産会社だけでなく売主もある程度自主的に対応しなければなりません。

内覧とは、売却価格と物件の価値がマッチしているのかどうかを判断するだけでなく、購入希望者が理想としていた物件であるかどうかを判断する重要な時間です。

購入希望者にとっては、中古マンションとはいっても多額の費用が必要になるため、購入には慎重になります。そのため、内覧にじっくりと時間をかけて他の物件とも比較したうえで、決断に至ります。

内覧には、どのようなマンションを相場よりも高く売るポイントが隠れているのでしょうか?内覧のポイントについて見ていきましょう。

内覧で印象UP

内覧は、1人だけに行うものではなく、希望者がある程度多くなりそうな場合には、期間を限定して内覧を実施します。内覧は、購入希望者に対して物件の良さをアピールできる最大のチャンスと言えます。

たとえば、子供連れの若い夫婦が内覧に来た際に、部屋が散らかっていたり、売主がタバコをプカプカ吸いながら無愛想な態度で内覧の対応をしていたりする場合に、物件の購入意欲が湧くでしょうか?

「不潔そうな物件だな」「ヤニがついているからクロスの張替えがいるな」「この人たちから買いたくないな」といった、物件にマイナスな印象が強くなるのが普通です。

そのため、内覧希望者が来た場合の最低限の売主が行う努力として、部屋はある程度片付けておく、内覧開始時には愛想よく対応するということが必要であると言えるでしょう。

また、プラスアルファの努力として、傷みのひどい箇所に対しては補修を行っておくことが、購入希望者の印象を良くすることにつながり、売却価格を上昇させるきっかけにもなります。

しかし修繕には費用が発生するため、売却価格の上昇を期待した不必要な修繕はムダになる可能性があります。修繕を行う場合には、勝手に行うのではなく、不動産会社に相談するようにしましょう。

不動産会社に依頼しないことも方法の1つ

なるべく円滑に高くマンションを売却したい目的から、不動産会社の一括査定などを利用するのもマンションの売却方法の1つですが、不動産会社を介さずに買主を探すという方法もあります。

たとえば身近な人がマンションを探している場合には、不動産会社を介さずに、直接売買を行った方が円滑に売却を行うことができます。個人間の直接売買の場合、円滑に売却を行うことができる以外にどのようなポイントがあるのでしょうか?個人間売買のポイントについて見ていきましょう。

ポイント5つ目:個人間売買の利用

個人間で直接不動産の売買を行う場合には、円滑に売却を行うことができるほかに、さまざまな不動産の売却に伴う諸費用を節約できます。

たとえば不動産会社に売却を依頼した場合には、仲介手数料などの諸費用が発生しますが、個人間売買の場合には発生しないため、数十万円程度の削減が期待できます。

費用を削減することは、相場よりもマンションを高く売ったことにつながるため、重要なポイントと言えます。しかし不動産会社が仲介に入っていなかったことによって、売却後の建物の不具合など、個人間でトラブルに発展する場合もあるので注意が必要です。

高く売るには売主の努力が必要

マンションを高く売るためのポイントを5つ挙げてきましたが、すべてのポイントで売主が主体となっていることに気づいたのではないでしょうか?

個人間売買に関しては、不動産会社が本来行うべき業務を売主がすべて担うことになるため、手間がかかるだけでなく、トラブルに発展するケースも多いため、あまりオススメできません。しかしその他のポイントは、いつでも実践できるような簡単なポイントです。

不動産会社に任せきりにするのではなく、二人三脚でよりマンションを高く売れる方法を探していくことがもっとも円滑に高くマンションを売却する方法と言えるでしょう。

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