失敗しないために!マンション売却の売出し価格の決め方と準備

『マンションがはやく売れればいいなぁ』

売主様からすれば、このように思うのも当然ですよね。

売却活動をスムーズに進める、売出し価格の決まり方の流れやポイントをみていきましょう。

売却活動の全体の流れ

まず売却活動全体の流れをみてみましょう。

査定から確定申告まで8つのSTEPがあります。

初めての人は必見!マンション売却の8つの流れとポイント

本記事は媒介契約後の「③ 売出し開始」の部分になります。

マンション売却の売出し価格の決め方とすすめかた

上記の部分ですね。そして売主様がすることは、主に下記の3つです。

・売出し価格の決定
・売却にむけた準備
・営業担当者から活動報告をうける

価格をきめて、準備をして、担当者から報告を受けるということですね。

売却前の準備

売却前の準備については、下記の4つです。

①告知義務内容の確認
②ホームインスペクション
③管理組合と金融機関に連絡
④内覧に向けて整理・掃除準備

それではそれぞれについて説明していきます。

1. 告知義務内容の確認

告知義務ですが、何か買い主にとってマイナスになりそうなことは自分に伝えましょうというルールです。

例えば極端ですが、室内で自殺があった、近隣に暴力団が住んでいるなどです。

売出し価格を決める際に、営業担当者からもヒアリングされると思いますので、気になることは相談しましょう。

2. ホームインスペクション

ホームインスペクションは、あなたのマンションは大丈夫ですとお墨付きをもらう検査です。

実施することで、買い主も安心できます。また売主にとっても、売却後に破損したなどのトラブルになりません。

ただ実施するかどうかは自由です。興味があるなら営業担当者さんに相談しましょう。

3. 管理組合・銀行への連絡

まず管理組合の連絡は、媒介契約時と決済後の2回連絡しましょう。

なぜなら1回目の連絡は、修繕積立金などマンションに関する資料をもらうため。

2回目の決済後の連絡は、退去・変更の連絡です。

銀行への連絡は、決済・引き渡しのスケジュールがわかった段階で連絡しましょう。

もちろんそれ以前に連絡をしても大丈夫ですよ。銀行に一括返済手数料などの一括返済の手数料ただ一括返済など銀行側も準備。

4. 内覧に向けて掃除・整理の準備

内覧が始まるまでに、室内の掃除・整理は必ずやりましょう。

生活感あふれて、汚れている部屋のままだと、買う気なくなりますよね。

 

売出し価格の決定

売り出し価格の決定はマンション売却においてとても大切です。査定時の価格をベースに、売主の希望を反映し価格が決まります。

『少しでも高く売りたい!』

『時間ないからすぐに売りたい!』

『○○円以上で絶対にに売りたい!』

このような要望です。それでは3つがポイントを紹介します。

・相場
・売却までの期限
・住宅ローンの残債

では説明していきます。

 

1. 相場

マンション売却の相場

相場は絶対的な指標です。

当たり前ですが相場より価格が安ければ売りやすく、高ければ売りにくくなります。

昔では不動産相場がどれぐらいかの情報は非対称性がありました。それを利用し、相場よりも高い価格で販売することも可能でしたが、現在は難しいです。

なぜなら買い主もインターネットを使って、情報にアクセスできるようになったからです。

どの地域のマンションがいくらで売れたのかを簡単に調べられます。

自分で簡単にできる!不動産相場を調べられるサービス7選

まず売り出し価格を決める時は、相場が基準であると改めて認識しましょう。

 

2. 売却までの期限

マンション売却の期限

2つ目は、売却までの期限です。

『いつになってもいいから、高く売ってね。』

このように売却までの期限がない方は、相場よりも少し高めの価格設定をオススメします。

売却まで時間がかかるかもしれませんが、より多くの利益が得られるかもしれません。

不動産は1点物のため、価格が高くても欲しい人が1人でもいれば取引が成立するのも事実です。

しかし逆に、期限がある売主様は相場通り、もしくは少し低く価格設定をするべきです。

時間を優先するのか、利益を優先するのかということです。

3. 住宅ローンの残債

3つ目は、住宅ローンの残債です。

こことても大事です。

なぜなら人によっては、借金が残るかもしれないからです。

99%の人は住宅ローンを利用してマンションを購入していると思います。もしマンション売却のお金で、住宅ローンをすべて返済できなければ借金になります。

いくらで売却すれば住宅ローン返済できるのか売主がしっかりと認識しましょう。

売出し価格を決める時は、営業担当者さんにちゃんと相談しましょう。

『住宅ローンは全て返済できる金額で売却したい』

また購入申込書の時に、買主が価格交渉してくることもありますが、売主と営業担当者がゆずれない価格について認識していくと、失敗することもないでしょう。

活動報告をうける

マンション売却が開始したら、状況の連絡が定期的にきます。

・一般媒介:なし or 不定期
・専任媒介:2週間に1回
・専属専任媒介:1週間に1回

知らなきゃ損!不動産売却における3つの媒介契約と手数料

不動産会社によって活動報告書のフォーマットはさまざまですが、この3つは確認してください。

・広告活動
・問い合わせ数

・内覧数

どのようにお客さんを集めようとして、その結果どれぐらいの問い合わせがあり、結果どれぐらいの内覧数になったのか。

仕事と同じなのですが、、、

・想定より良いのかor悪いのか
・なぜそうなっているのか
・今後どうするのか

営業担当者にきいてください。他の物件と比較して、数字がどうなのかも確認するといいですね。

大切なのは、売却活動がうまくいっているのか、そうでないなら対策をするためんですね。

まとめ

売出し開始後に、売主さんが実施することについて紹介してきました。わからないことは営業担当者さんに聞きながら、成功させるために売却活動をすすめていきましょう。