初めての人は必見!マンション売却の8つの流れとポイント

『マンション売却はどうすすめればいいの?』

マンション売却なんて一生に1回あるかどうか。しかも金額が大きいので失敗できません。

そこでマンション売却の流れについて、わかりやすく説明していきますね。

マンション売却の流れは8つのステップ

まず最初に、マンション売却の流れを把握しましょう。

マンション売却の流れ

  1. 査定
  2. 媒介契約
  3. 売り出し開始
  4. 内覧対応
  5. 購入申し込み対応
  6. 売買契約
  7. 決済と引き渡し
  8. 確定申告

査定から始まり、最後は確定申告でマンション売却活動は終了します!売却期間は3〜6ヶ月を想定しておいてくださいね。

それではそれぞれのステップにおける、ポイントや注意点を見ていきましょう。

一括査定でマンション価格を知ろう


マンション売却を成功させるためには、査定と不動産会社選びがとても重要です。

結論から言いますと一括査定サービスを利用し、いくつか見積もりをとってください。

なぜなら1社だけの見積もりでは、査定が正確かどうかわからないからです。

また一括査定を選ぶ理由は、信頼ができる不動産会社に出会うためでもあります。

たとえば査定額が高い不動産会社を選んでも、販売実績が少ない不動産会社だと時間がかかったり、価格を下げなければいけないこともあります。

このような事態を避けるためにも、いくつかの不動産会社と話をして、選ぶようにしましょう。

徹底比較!マンションの一括査定サイトのオススメ4選

また一括査定をする前に、現在の相場状況からマンション価格がわかるサービスもありますよ。

自分で簡単にできる!不動産相場を調べられるサービス7選

 

不動産会社と媒介契約

『この不動産会社に売却をお願いしたい!』

そう思ったら、不動産会社と媒介契約をおこないます。媒介契約とは、私の不動産の売却活動をお願いしますよという契約です。

実はこの媒介契約には、3種類あります。

3つの媒介契約
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

『何が違うの?』

このように思う人が多いので、3つの契約内容の違いをまとめました。

それぞれ契約内容が異なっていますので、説明していきます。

契約内容の違い 一般
媒介契約
専任
媒介契約
専属専任
媒介契約
複数の不動産屋に
売却依頼
買主を自分で
見つける
レインズの登録 任意 義務
(7日以内)
義務
(5日以内)
売主への業務報告 任意 義務
(2週間に1回以上)
義務
(1週間に1回以上)
契約の有効期限 任意 3ヶ月 3ヶ月

スマホは横にスクロールできます。

ここでは簡単に説明していきます。詳細はこちらの別記事でも解説しています。

知らなきゃ損!不動産売却における3つの媒介契約と手数料

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に依頼できて、売主が直接購入者を探せます。

専任媒介契約は、1社だけとの契約ですが、売主が直接購入者を探せます。

専属専任媒介契約は、1社だけとの契約で、売主が購入者を探すこともできません。

一般的に専任媒介契約か専属専任媒介契約で契約がほとんどです。

 

売り出しスタート

売り出しは、媒介契約を締結した不動産会社が中心になって行われ、売主には定期的に活動報告が行われます。しかし、売主が全く売り出しに対して参加しないわけではなく、活動報告内容を受けて、問い合わせ状況などを確認し、不動産会社と売却について戦略を練る必要があります。

例えば、問い合わせ状況が少ない場合には、広告活動の方法についてインターネット広告を積極的に行うのか、あるいはチラシなどの広告を積極的に配布するなど、広告活動について議論が必要になります。

また、積極的な広告活動を行っているにもかかわらず、問い合わせ状況が少ない場合には、価格が購入希望者と折り合っていない可能性があります。売り出しを始めてからしばらく問い合わせがない場合には、価格を下げるという決断も必要になってくるでしょう。

内覧

キッチン内覧マンション売却

内覧は、購入希望者にとって価格相応の価値があるのかどうか判断する重要な項目です。例えば、小さな子供を連れた家族の内覧時に、売主が汚い部屋で不愛想な態度でタバコを吸っているとどう感じますか?「この人から買いたくないな」「タバコ臭いからクロス張り替えにお金がかかるな」と悪印象を与えてしまいます。

内覧は、不動産会社が主体になって積極的に行うものではなく、売主の積極的な協力がなければ成功しません。最低でも内覧に備えて部屋をきれいにしたり、当日には内覧に来た購入希望者たちに対して笑顔で接したりなど、内覧に来た購入希望者たちが気持ちよく内覧を行える環境を作る必要があります。

売主はなるべく高く、買主はなるべく安くマンションの売買を行いたいというのが普通です。そのため、部屋の中にマイナスの要素が残っている場合には、値下げ要求をされる可能性が高くなります。例えば、クロスの傷み、キッチンや水回りの傷みなどは、内覧の時に目立ってしまいます。

売却価格を下げないようするためにも、痛みの激しい箇所について修繕が必要な場合は内覧の前に修繕を行っておくことをおすすめします。しかし、必要以上の修繕に関しては、出費が多くなってしまうため、不動産会社に相談してから修繕を行うようにしましょう。

 

内覧前に掃除は必要!マンションを売るためのポイント

購入者との交渉

内覧が終わった後は、いよいよ購入希望者との交渉に移ります。内覧を終え、購入希望者が契約まで進みたいと感じた場合には、購入希望者から購入申込書と呼ばれる書面を後日受け取ります。

この書面には、購入希望者の希望価格が記載されており、内覧の項目でも触れたように、売主は少しでも高く、買主は少しでも安く買いたいため、通常は募集していた価格よりも安い金額が書面に記載されています。

購入申込書が多い場合には、その中で最も高い購入申込書を提示した購入希望者と契約に進めばいいのですが、購入申込書が少なく、金額が低い場合には、価格交渉を行わなければなりません。

安易に価格交渉に応じる必要はありませんが、強気の姿勢で交渉に臨んでしまうと、購入希望者を逃してしまう可能性があるため、ある程度譲歩することがスムーズにマンションの売却を進めるためのポイントと言えます。

購入申込では、値下げ交渉が必ずと言っていいほど行われるため、それを見越して、事前に少し募集価格を引き上げておくことも有効な手段と言えるでしょう。

売買契約

購入申込書の内容で双方が合意に至った場合には、売買契約の締結に移ります。売買契約の締結の際には、売主、買主、不動産会社の3者が集まりますが、そこで行われるのは売買契約書への署名捺印と手付金の受領です。

売買契約書に関しては、記載されている内容が多いため、当日読むだけで内容が理解できるようなものではありません。売買契約後のトラブルを防ぐためにも、事前に売買契約書のコピーを受け取って、確認しておくことをおすすめします。

また、売買契約の締結の際は、売却価格の全額ではなく、手付金として売却価格の5~10%ほどを受け取ります。売主にとっては、新しいマンションの購入費用に充てるなど、代金の全額受領を急いでいるかもしれませんが、引き渡し時に手付金を引いた残額の受領となるため注意が必要です。

売買契約に際し、売主は権利書(登記済証や登記識別情報)、本人確認できる書類や印鑑などが必要になります。売買契約の当日に忘れた場合には、契約を進めることができなくなるので、事前にきちんと準備しておくようにしましょう。

決済と引き渡し

売買契約から、およそ1ヶ月後に決済と引き渡しが行われます。この間に売主は引き渡しに備えて新しい住居に引っ越さなくてはなりません。決済は銀行で行われることが多く、売主や買主、不動産会社の担当者や司法書士などが集まります。

決済と引き渡しに際し、売主は印鑑証明書や権利書(登記済証や登記識別情報)を事前に準備しておかなくてはなりません。発行までに時間がかかる場合もあるので、しっかりと逆算して準備しておくようにしましょう。

決済と引き渡しでは、手付金を引いた売却代金の入金と鍵の引き渡し、抵当権抹消登記に所有権移転登記などの権利関係の手続きが行われます。

マンションの売却は、現状引渡しが通常ですが、隠れた欠陥(瑕疵)が見つかった場合には、後日売主に対して修理費用の負担が求められる場合があるので、注意しておくようにしましょう。

確定申告は忘れずに

マンションの売却は決済と引き渡しで一区切りつきますが、忘れてはならないのが確定申告です。確定申告では、ほとんどのケースで3,000万円の特別控除が適用され、利益が生じない状態になるため、確定申告が不要になります。しかし、赤字の場合には税金の還付が行われるため、必ず確定申告を行うようにしましょう。

確定申告に必要な書類は、源泉徴収票やマンションの売買契約書、マンション購入時の売買契約書、マンション売却のために支出した経費の領収書(仲介手数料の領収書)などが挙げられます。

通常の確定申告よりも準備する書類が多く、確定申告が困難になってしまう場合があるので、手数料はかかってしまいますが、マンションの売却を行った時だけ税理士に相談するなど、専門家に任せることをおすすめします。

マンション売却時の税金を徹底解説!投資・居住用の違いも説明

マンション売却は事前の準備が大切

マンションを売却するには、上記のように3~6ヶ月の期間をかけて数多くのステップをこなしていかなくてはなりません。

事前に計画を立てずに、新しいマンションを購入してからマンションの売却を始めた場合、住宅ローンの返済が二重になってしまうなどのトラブルが発生する可能性が高くなります。

トラブルを未然に防ぎながら円滑にマンションの売却を行うためにも、専門家に相談するなど、事前の準備をしっかり行っておくようにしましょう。