定期借地権とは?3つの定期借地権のメリットとデメリット

定期借地権には3つの種類あります。本記事ではそれぞれの違いとメリット・デメリットについて、また関連して頂く質問として権利金、登記、相続についても説明していきます。

定期借地権とはどういうもの?

定期借地権とは、契約期間満了時に借地関係が終了する形の借地権のことを言います。
契約期間が満了すれば借地関係が終了するのは当たり前ではないかと思われるかもしれませんが、通常の借地権(定期借地権ではないもの)は、借地人の保護のために契約期間満了時に契約が更新されるのが原則となっており、土地所有者が契約の更新を拒絶できる場合は限られています。このため、土地所有者としては一旦土地を貸すとその返還を求めるのは大変難しくなっています。
そこで、土地所有者側のニーズに応えて平成4年から創設されたのが、定期借地権です。

3つの種類の定期借地権とは

定期借地権には3種類あります。一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権がこれです。それぞれに期間の制限や契約満了時の建物収去の必要性の有無などメリットとデメリットがありますので、土地所有者及び借地人はそれぞれの目的に応じてこれらから最も目的に適したものを選択して利用することになります。

一般定期借地権

一般定期借地権は期間を50年以上としたもので、契約の更新を認めないとの特約のある借地契約の事を指します。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は契約後30年以上経過した後に、借地人から土地所有者に建物を譲渡する特約がある借地契約の事を指します。

事業用定期借地権

事業用定期借地権は期間を10年以上50年未満とした事業の用に供する建物の所有を目的とする借地権の事を指します。

一般定期借地権の特徴とメリット・デメリット

一般定期借地権は、期間を50年以上としたもので、契約の更新を認めないとの特約のある借地契約です。この契約をするときは必ず書面で行わなければなりません。

土地所有者側のメリット・デメリット

期間満了時に必ず土地が返還されますので、返還後の土地の利用計画が立てやすいことにあります。逆に、50年以上という長期間の契約をしなければならないことはデメリットと言えるでしょう。

借地人側のメリット・デメリット

これに対して借地人側のメリットは、50年以上という長期間にわたる利用ができることがあります。そしてデメリットとしては、契約期間満了時に建物を取り壊した上で更地にして土地を返還しなければならないという負担を負うことが考えられます。

建物譲渡特約付借地権の特徴とメリット・デメリット

建物譲渡特約付借地権は、契約後30年以上経過した後に、借地人から土地所有者に建物を譲渡する特約がある借地契約です。この契約の場合には、書面でしなければならないなどの制限はありませんが、通常は契約書を作成することになるでしょう。

土地所有者側のメリット・デメリット

この借地権の土地所有者側のメリットは一般定期借地権と同様、一定期間経過後に土地の返還を受けることができることですが、デメリットとしては、その際に建物を借地人から買い取らなければならない上、借地人が希望すれば借地人との間で借家契約を締結したものとみなされてしまうことです。

借地人側のメリット・デメリット

借地人側のメリットは契約終了時に建物を土地所有者に買い取ってもらえるため建築費の一定部分が回収できること、希望があればそのまま借家人として建物を利用し続けることができること、デメリットは一般定期借地権よりも期間が短いことにあります。

事業用定期借地権の特徴とメリット・デメリット

事業用定期借地権は期間を10年以上50年未満とした事業の用に供する建物の所有を目的とする借地権です。この契約は、必ず公正証書によって行わなければなりません。

土地所有者側のメリット・デメリット

事業用定期借地権の土地所有者のメリットは、やはり一定期間経過後に確実に土地の返還を受けることができることです。また、期間は10年以上でいいので長期の契約を避けることができ、土地の利用計画は大変立てやすいものと言えます。

借地人側のメリット・デメリット

借地人としては、期間が短い場合には短期間での投下資本の回収を強いられることがデメリットになります。また、契約終了後には土地を更地にして返還する必要もあります。その意味では、借地人にとってはメリットが少ないものと言えるでしょう。

定期借地権の評価額はどのように決めるの?

定期借地権を設定した土地の評価額はどのようになるのでしょうか。通常、土地に借地権が設定されると、その土地は借地権の負担を伴った土地ということになりますから、評価額は下がることになります。これは土地に定期借地権を設定した場合も同様です。ただ、明確な期限のある定期借地権の方が土地に対する負担は少ないと言えますので、通常の借地権を設定した場合と比較すると評価額の低下の割合は低くなります。
大まかに言うと、定期借地権を設定した土地の評価は、土地自体の評価額から定期借地権の価額を差し引いて行うことになりますので、定期借地権を設定した土地の評価額はこれを設定していないときよりも下がります。さらに、定期借地権は一定期間で消滅するものですので、この評価額の減少は年を追うにしたがって少なくなり、契約期間満了時に土地の評価額はもとに戻るという扱いをすることになります。このような定期借地権の評価方法を相続税対策として利用する場合もありますが、賃料や保証金等の取り扱いによっては逆効果となる場合もあるので注意が必要です。

定期借地権も通常の借地権同様相続できる

借地権も財産権ですから相続の対象となります。具体的に言うと、借地人が死亡した場合には、土地所有者の意思に関係なく、亡くなった借地人の相続人が借地人としての地位を引き継ぐことになります。借地借家法は定期借地権の相続につき特別な扱いをする規定を置いていませんので、これは借地権が定期借地権である場合も同様で、借地人の相続人が定期借地権を相続によって引き継ぐことになります。定期借地権を含む借地権には財産的価値がありますから、これを相続することはもちろん有利なこともあります。相続人が直接利用することが有益な場合もあるでしょうし、借地権の残存期間によっては譲渡も可能かもしれません。しかし、定期借地権は、建物譲渡特約付借地権以外のものは、契約満了時に建物を取り壊して更地にして土地を返還しなければなりませんから、相続によって相続人がこの負担を引き継ぐことになります。想定外の負担を相続人が強いられる可能性もありますので、相続時はもちろん、契約時にもこの点を十分考慮して契約をすることが必要です。

定期借地権も登記できるのか

通常の借地権は登記をすることができます。ただ、その借地権が地上権である場合は別として、賃借権である借地権が登記されることは実際にはあまりありません。賃借権である借地権を登記すると、借地権は第三者に対する対抗力(借地人がその土地の借地権者であることを土地所有者以外の者に主張できること)を持つことになって強力な権利となりますので、土地所有者はこれを嫌うことが多いためです。定期借地権の場合も、通常の借地権と同様に登記をすることができます。登記をした場合の効力も通常の借地権と同様であり、定期借地権が第三者に対する対抗力を持つことになります。ただし、その場合の対抗力はあくまで「定期」借地権としてのものですので、契約期間が満了すれば、土地所有者は定期借地権が終了したことを第三者に主張することができます。その意味では、定期借地権の登記は通常の借地権の登記ほどには登記をすることのメリットはないとも考えられます。

定期借地権には3つの種類あります。本記事ではそれぞれの違いとメリット・デメリットについて、また関連して頂く質問として権利金、登記、相続についても説明していきます。定期借地権の権利金とはどういうものか

権利金とは、借地契約の際に、契約終了時に返還を要しない趣旨で借地人から土地所有者に支払われる金銭のことです。借地権を設定する場合には、この権利金の授受が行われるのが通常で、敷地価格の6割から7割程度の金額が設定されることもあります。
定期借地権を設定する場合も、権利金の授受が行われる場合があります。ただ、普通借地権と違って定期借地権には期間の制限がありますので、権利金の金額は普通借地権に比べて低額になるでしょう。また、最近は、権利金ではなく、保証金の授受がなされる場合も多くなっています。保証金は、権利金と違い、契約終了時に借地人に返還する趣旨で支払われるものです。借地人としては、期間制限のある定期借地権を設定する際に、返還されない高額の権利金を支払うことには躊躇があるでしょう。また、土地所有者側も、保証金の方が権利金と比べて税務上有利になります。そのため、権利金でなく保証金を授受するケースが多くなってきているようです。

まとめ

定期借地権は、土地所有者にとってメリットの大きい制度です。普通借地権が半永久的な借地権となっている現実からすると、一定期間経過後に確実に返還される定期借地権は、土地所有者にとっては、土地の利用計画を立てやすく、大変便利な借地権と言えます。例えば一定期間土地を貸した後に、賃貸期間中の賃料を元手に土地上に自分で建物を建築するなど、様々な利用計画を描くことができるようになります。また、借地人側にとっても、存続期間の条件が合えば、経済的、効率的に土地を使用することができますし、保証金式で定期借地権を設定してもらえば高額な権利金の支払いを避けることができる点などでメリットがあります。今後、これらのメリットを生かした定期借地権の契約が増えていくのではないかと思われます。一般的借地権であれば、50年以上という長期にわたる使用ができますので、定期借地権を利用したマンションなども今後増加して行くものと考えられます。メリット、デメリットをよく検討した上で、定期借地権を有効に利用したいものです。