知らなきゃ損!不動産売却における3つの媒介契約と手数料

『不動産を売る契約ってどうすればいい?』

『仲介手数料って安くならないかな?』

不動産の売却は一生に1回あるかないか。そのためわからないことが多いと思います。

そこで今回は不動産屋さんとの媒介契約や仲介手数料について紹介します。

不動産売却の仲介とは

まず不動産を売買する方法には2つあります。

・直接売買契約。すべて自分で担当
・不動産会社に仲介。すべてお願いする

自分で売ることも可能です。

しかし仲介をお願いする理由は、売り主を自分で探すのは難しく、時間も手間もかかるためです。

不動産屋さんの仲介業務は、売却活動から売買契約など諸々もの業務を行ってくれます。

不動産屋さんの仕事
・スーモなどの不動産サイトに広告掲載
・内見者の調整や対応
・価格交渉
・契約書作成

この仲介をお願いするには、あなたと不動産屋さんが契約をしなければいけません。この契約を媒介契約といいます。

そしてこの媒介(仲介)契約には3種類あります。

3つの媒介契約
・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

それぞれ契約内容が異なっていますので、説明していきます。

3つの媒介契約

媒介契約の目的は、不動産屋さんに仲介をお願いし売却活動をお願いするものでした。

『何が違うの?』

このように思う人が多いので、3つの契約内容の違いをまとめました。

契約内容の違い 一般
媒介契約
専任
媒介契約
専属専任
媒介契約
複数の不動産屋に
売却依頼
買主を自分で
見つける
レインズの登録 任意 義務
(7日以内)
義務
(5日以内)
売主への業務報告 任意 義務
(2週間に1回以上)
義務
(1週間に1回以上)
契約の有効期限 任意 3ヶ月 3ヶ月

スマホは横にスクロールできます。

詳細はそれぞれ説明しますが大事なポイントを記載します。

・仲介手数料は基本的に同じ
・一般媒介だけ複数に依頼が可能
・専任or専属専任が一般的な契約

手数料については後述しますが、基本的に3つ同じです。

とくに覚えてい頂きたいのは、一般媒介契約は複数の不動産屋さんに依頼できます。しかし他の2つはできません。

ここが大きく違うポイントです。

一般媒介契約とは

一般媒介契約の内容       内容      -
複数の不動産屋に
売却依頼
買主を自分で
見つける
レインズの登録 任意
売主への業務報告 任意
契約の有効期限 任意

一般媒介契約は、売主にも買主にも制限が少ない契約方法です。

しかし一般媒介の契約はほとんどされません。なぜなら売主にも不動産屋さんにも、現実的にメリットがないためです。

売主からすれば、複数の不動産屋さんにお願いすれば、より早く売れそうですよね。しかし不動産屋さんの立場からすれば、タダ働きの可能性もあるため積極的に売却活動をしないのが現実です。

もしあなたが営業マンだとしましょう。

『あなただけにお願いするから頑張ってね。売却できればお金は払うからね。』

こんな風に言われれば、頑張って売却活動しませんか?売却できれば、お金ももらえます。

『あなた以外にもお願いしてるわ。他の人が先に売った場合は、1円も払わないから。』

一方でこんな風に言われたらどうでしょう?先程より頑張ろうと思わないのが人情ですよね。

しかも売る自信はあるけど、他の会社が先に売却相手をみつけるとタダ働きだしなぁ。

結局不動産屋さんも力を入れて販売活動がしにくいため、不動産が結果的に売れなくなる、売れるまで時間がかります。

例外としてあなたの不動産が、誰もが欲しがるならば一般媒介検討してもいいかもしれません。

専任媒介契約とは

専任媒介契約       内容      -
複数の不動産屋に
売却依頼
買主を自分で
見つける
レインズの登録 義務
(7日以内)
売主への業務報告 義務
(2週間に1回以上)
契約の有効期限 3ヶ月

専任媒介契約は、上記の表に従った仲介業務の契約です。一般媒介契約と違い、依頼する不動産会社は1社に限定されいます。

依頼主にとっては、自己発見取引の選択肢が残されており、不動産会社にとっては手間が増えるものの専属専任媒介契約よりは手間が少ないため、良く用いられている契約方法です。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約       内容      -
複数の不動産屋に
売却依頼
買主を自分で
見つける
レインズの登録 義務
(5日以内)
売主への業務報告 義務
(1週間に1回以上)
契約の有効期限 3ヶ月

 

専属専任媒介契約は、上記の表に従った仲介業務の契約です。

正直なところ専属媒介契約とあまり違いがないので、どちらを選べばいいのかと思われる方もいらっしゃいます。

自分で買主を見つける可能性がある場合は、専属媒介契約がおすすめです。一方でしっかりと業務報告をしてもらいたい方は専属専任媒介契約がオススメです。

仲介手数料とは

仲介手数料は、不動産の売買が決まった時に不動産屋さんに支払う手数料です。

このような販売活動の対しての費用ですね。

そして仲介手数料の費用は、一般的に不動産売却価格の3%です。売却価格が4,000万円の場合は、120万円が仲介手数料です。

買い主が見つからず、売れない場合は仲介手数料は発生しません。ただし通常の業務範囲を超える依頼した場合には、費用を請求される可能性もあるので、事前に確認しましょう。

しかし仲介手数料はもっと安くならないのか?と疑問に思う方もいると思います。

そこで法律ではどうなっているのでしょうか。

仲介手数料は上限が決まっている

まず仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法で上限のみが規定されています。

取引金額 手数料上限
200万円以下 5%
200万超え〜400万以下 4%
400万円超え 3%

不動産の売却価格によって3〜5%までの仲介手数料をもらうことが可能となっています。もちろん上限のため3%ではなく、1%でも1.5%の手数料でも問題ありません。

しかし実際は先程述べたように、ほぼすべての不動産屋さんが3%の仲介手数料を請求します。

なぜなら昔から今もどの不動産屋さんも3%で請求しているからです。業界の習慣というやつですね。

仲介手数料はいつ誰に支払うのか

成功報酬である仲介手数料は支払いパターンは2つあります。

①不動産引き渡し時に全額支払う
②2回に分けて支払う。契約・引き渡し時

どちらかは不動産屋さんに、媒介契約前に必ず確認しましょう。あやふやにするとトラブルになります。

仲介手数料を安くする方法は2つ

まず仲介手数料を安くする方法は2つのみです。

・仲介手数料が安い不動産業者を選ぶ
・値引き交渉をする

シンプルにこの2つだけです。

どちらの方法でもメリット・デメリットや、気をつけてほしいことがあります・

不動産売却で仲介手数料を安くする2つの方法

仲介手数料の知識を身に着けトラブルを防ぐ

不動産会社は、売買契約を成立させるために広告の作成や掲載などの業務を行いますが、これらの業務に対して発生する費用は、通常の仲介業務の範囲内で発生する費用であるため、売主や買主に請求する仲介手数料以外に請求できません。

特別な広告を作成するなど、通常の仲介業務の範囲を超えるような業務を依頼した場合には、仲介手数料以外に広告費を別途請求できます。しかし、悪質な不動産会社の場合には、特別な依頼をしていないにもかかわらず、仲介手数料の他に広告費などが上乗せされている場合もあるので注意が必要です。

また、交渉で仲介手数料を下げることもコストを抑えるための1つの手段と言えますが、不動産会社にとっては仲介手数料が唯一の不動産売買を仲介した場合の収入になるため、仲介手数料を下げたことによってサービスが低下してしまう可能性もあるので注意が必要です。

不動産の売買は金額が大きくなるため、取引額を基準に算出する仲介手数料を少しでも抑えたいという気持ちは分かりますが、コストを抑えることだけにこだわるのではなく、実績が豊富などの条件も考慮して不動産会社を選ぶようにしましょう。