心配しないで!住宅ローンが払えなくなった時の対応7つ

『やばい。年収さがって住宅ローン払えない』

『住宅ローン払えないけど、どうすればいい?』

住宅ローンが払えなくなる理由は、転職や離婚などさまざまな理由があります。

何より大事なのは、借金が残り、家もなくなり、家族仲が悪くなる、といった状況をさけることです。

そんな事態にならないために、住宅ローンが払えなくなった時の対応方法について説明していきます。

住宅ローン払えない時の対応について

最初に結論をのべさせて頂くと、対応方法は下記のとおりシンプルになります。

住宅ローンが払えなくなる前の人は、支払い額を減らすため金融機関に相談。

一方で払えなくなった人は、マイホームを売却してローンを返済。もしくはマイホームを残すために、個人再生など法的手続きをとる。

詳細はこの後に説明していきますが、このようにシンプルです。

管理人

ウルトラCな解決方法は残念ながらありません。大切なのは傷口をあさく、不幸にならないように対応することです。

 

住宅ローンを滞納したらどうなる?

住宅ローンの返済が1回でも滞っても、すぐに家を追い出されるわけではありません。

なぜなら住宅ローン以外の返済も重なり、たまたま口座の残高が足りないこともあるためです。金融機関によって異なりますが、おおむね3ヶ月程度の猶予期間を設けています。

しかし猶予期間を過ぎた場合は、住宅ローンの残額の一括返済が求められます。「ボーナスが入った時に返済すれば大丈夫でしょ」といった甘い考えはやめてください。

金融機関から一括返済を求められると、一括返済を必ずしなければいけません。そうなると最悪、マイホームを売却して現金を用意という可能性も十分にあります。

住宅ローンが払えないかも、、という段階で、早めの対応が重要です。

住宅ローンを滞納する前の3つの対応

住宅ローンの滞納はしていないが、今後払えない可能性がある人の対応は下記の3つです。

・金融機関に相談
・住宅ローンの借り換えを行う
・日常生活を見直す

出産や転職で収入が不安定になっている人や、教育費などで支出が増えている人があてはまると思います。

それぞれの対応に、どのような効果・期待できるのか見ていきましょう。

金融機関に相談する

住宅ローンを滞納しそうな場合は、住宅ローンを契約している金融機関に相談しましょう。

なぜなら、下記のような返済負担の軽減につながる代替案を提示してくれる可能性があるからです。

・返済期間延長
・一定期間は利息のみの支払い
・金利を引き下げ

この対策は返済負担の軽減につながるため、最もオススメです。

金融機関からすれば、住宅ローンを返済してくれないと、融資による運用が不安定になります。そのため、滞納をできる限り避けたいという思いがあります。

しかし代替案を提示してくれるかどうかは、金融機関と契約者との信頼関係によります。たとえば口座残高が足りず滞納すると、金融機関への信頼は低下します。

住宅ローンの借り換えを行う

住宅ローンの借り換えとは、金利の低い住宅ローンを新しく借り、返済負担を軽減する方法です。

先ほどの金融機関に相談する場合との大きな違いは下記になります。

・諸費用のお金が必要
・効果が低い可能性がある

諸費用が住宅ローン返済が苦しい人には大きな負担ですし、返済負担が軽くなる効果が必然的に低くします。しかし返済期間がまだ長く、金利が高い人にとっては効果はあります。

金融機関に相談しても、特に提案がなかった人は借り換えを検討しましょう。

日常生活を見直す

ムダな支出をへらすために、FP(ファイナンシャルプランナー)への家計相談。当たり前なのですがメリットは、プロに相談することで客観的に意見をもらえることです。

外食が多かったり、子どもへの教育費の割合が多すぎたり、なんてこともあるので、相談しながら見直すきっかけになります。

しかしFPさんに相談しても、住宅ローンの返済額自体は変わりません。そのため金融機関への相談などとあわせて実行するのがいいでしょう。

あとFPへの相談は、基本的に有料です。無料で住宅ローンの相談を受け付けている場合もあるので、その際は活用してみても良いでしょう。

住宅ローンを滞納した後の対応とは

住宅ローンを滞納してしまった場合には、猶予期間の間に何とかして滞納分を納めることができるように対応を練る必要がありますが、滞納期間が猶予期間を過ぎた場合にはいよいよ競売に向けて金融機関が動き出すため、対応を変更しなければなりません。

猶予期間が過ぎた段階で個人信用情報への事故記録が掲載されてしまうため(いわゆるブラックリストに載る)、これ以降に金融機関に相談することや住宅ローンの借り換えを行うことは不可能になるだけでなく、返済方法が分割ではなく一括返済のみ認められるようになります。

一括返済を行うことができなければ、不動産を手放すことで不動産を現金化し、住宅ローンの返済を終わらせることになりますが、選択する方法によっては住宅を手放さなくても良い場合があります。住宅ローンを滞納後の対応は以下の4つがあります。

①強制競売によって住宅ローンを返済する
②任意売却によって住宅ローンを返済する
③個人再生や任意整理を行う
④誰かに購入してもらって賃貸する

①と②は、マイホームを売却して住宅ローンを返済する一般的な対応です。

一方で③と④は、マイホームを売却せずに住宅ローンを返済する方法となります。

それぞれの対応がどのような効果が期待できるのか見ていきましょう。

1. 強制競売によって住宅ローンを返済する

強制競売とは、強制的に不動産を競売にかけることで不動産を現金化して、住宅ローンの返済に充当するという方法です。

1番さけたい返済手段です。

・売却日を選択できない
・相場より低い価格で売られる
・ローン残額が残る可能性が高い
・落札後は必ず出ていかなければいけない

なぜなら上記のようなデメリットがあるからです。1番はあなたのマイホームが、相場よりも低い価格で売却されるのが何よりもデメリットです。

滞納しているにも関わらず、住宅ローン返済に対して何も対応しないと競売にかけられます。

2. 任意売却によって住宅ローンを返済する

任意売却とは、不動産屋さんにお願いしてマイホームを売却する、通常の不動産売買です。売却したお金で住宅ローン返済に充当します。

先ほどの強制競売と違って、相場より安い価格で売却されません。

・住宅ローンの残額を減らせる
・売却日(引っ越し時期)など条件にある程度の猶予を貰える

強制競売と任意売却は、どちらも住宅を手放さなくてはなりませんが、任意売却の方が売却に関する制限がなく効率良く売却を行うことができます。

マイホームを手放すことを覚悟している場合は、なるべく任意売却で話を進めるようにしましょう。

3. 個人再生や任意整理を行う

個人再生とは

個人再生とは、裁判所を通じて債務を減額する手続きです。

債務とは住宅ローンで借りているお金です。もちろん他にも借金があればそちらも該当します。

詳細な条件などはあるのですが、本記事では下記のポイントをおさえてください。

・マイホームを手放さなくていい
・再生計画に条件が複雑
・債務が5分の1に減額される
・一般的には住宅ローンのみの債務でも可能
・債務返済が自己破産ほどの負担になっている

任意整理とは

任意整理とは、裁判所が関与せずに債務を整理する手続きです。

裁判所は関与しませんが、弁護士や司法書士などの代理人がお金を借りている金融機関などと交渉します。

メリットは個人再生と同じく、住宅を手放さなくてよく、月々の返済額を分割することで無理のない返済金額に変更できる点です。

4. 第三者と連携して住宅ローンの返済を行う

第三者に不動産を購入してもらい、その売却費用を住宅ローンの返済に充てるという任意売却に似ているような面もありますが、実際には第三者にあらかじめ自分が賃貸することを伝えておき、条件付きで第三者に不動産を購入してもらうという方法です。

任意売却の場合には、不動産を手放す必要がありましたが、第三者と連携する場合には、所有権は第三者に移るものの、賃貸によってそのまま住み続けることができます。

しかし、この方法は滞納者にとっては住宅に住み続けることができるというメリットがありましたが、第三者にとっては自分が住むための住宅を購入するわけではないため、メリットがあるとは言えません。

また、賃料を支払う約束をしていたものの、懲りずに滞納したり、すぐに違う物件に引っ越してしまったりする可能性もあるなど、第三者にとってはデメリットしかないため、簡単には購入してくれる第三者が現れないのが難点と言えるでしょう。

滞納者にとっても、賃貸できると思っていたものの、購入した第三者にいきなり追い出される可能性もあるため、注意しなければなりません。

もし、条件に納得した上で住宅を購入してくれる第三者が現れた場合には、同意書などの書類をきちんと交わし、後々トラブルが生じないようにしておくことが重要と言えるでしょう。

独断で行動するのではなくまずは専門家に相談する

住宅ローンを滞納しないために、高金利のカードローンやキャッシング(消費者金融)からお金を借りて、返済する人がいます。

筆者はオススメできません。

なぜなら消費者金融などからお金を借りたとしても、一時的な解決しかならないためです。それだけはなく、高金利のため返済がより苦しくなったり、住宅ローンの借り換えなができなくなる可能性もあります。

まずは独断で行動せず、返済が厳しくなってきた段階で金融機関やFPさんに相談することが重要です。

人によって住宅ローンを滞納した場合の対応が異なるため、最適な対応を選択して滞納の問題と向き合いましょう。