借地権とは?売買する時のメリット・デメリットまでわかりやすく解説

『借地権とは、土地を借りれる権利』

いや、それはわかるんだけど。。

1番知りたいのは、デメリット・リスクや所有権の土地と何が違うのか。

とくにマイホーム購入を検討されている方に、わかりやすく借地権について説明していきます。

借地権とは?メリット・デメリット早わかり

まず最初にですが、大事なポイントと結論です。借地権の詳細は次の見出しより説明していきます。

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいいます。
(引用:借地借家法)

借地権というのは、家を建てるために土地を借りる権利です。

家を建てることが前提になります。マイホーム購入の方はここだけをおさえましょう。事業用・旧法・新法など、さまざまな違いについては後述します。

そして土地は地主のものです。あなたに所有権はありません。

メリット

そんな借地権のメリットは2つ。

・価格が安い
・税金を払わなくて良い

お金がかからないのがメリットです。これ以外のメリットはありません。

払わない税金は、固定資産税・都市計画税の2つ。なぜなら土地を所有している地主さんが払います。

デメリット

でも価格が安いのには理由があるからです。そして借地権にもデメリットがありますよ。

・住宅ローンを借りるハードルが高い
・売却に地主許可がいる
・地代を払う
・承諾料、更新料もかかる
・地主との人間関係がある
・家の建て替えに地主の許可がいる

これが価格が安い理由になっているデメリットです。ご覧のとおり、リスクあるのがわかると思います。

借地権で家を建てるべき

筆者の見解として、借地権でマイホームはオススメできません。

とくに価格が安いから借地権いいね!みたいな楽観的な考えの人ほど。なぜならこういう人ほど、トラブルになった時に対処できないからです。

どうしてもその土地に住みたい、事情がある場合は、最悪の状況を想定し、対応できるかどうかをしっかりと検討してから購入してください。

あと一般定期借地権のマンションについては、都心部・新築ならば検討してもよいと思います。

それでは借地権の詳しい説明をしていきます。

借地権の種類

借地権の種類

まず借地権は旧法と新法で2つに分かれます。

・1992年8月より前:旧法借地権
・1992年8月以降 :新法借地権

そして新法借地権は5つの種類があります。

これからマイホーム購入の方は、新法の普通・定期・建物譲渡特約付借地権の3つが該当します。ほとんどが普通・定期借地権です。

建物譲渡特約付借地権と一時使用目的の借地権は、事業利用がほとんどですので、一般の方はそんなものがあるんだ程度で認識してください。

また1992年8月より前の場合は、旧法借地権が該当します。

旧借地権

まずは旧借地権の特徴について確認しましょう。

旧借地権
まとめ
内容
契約期間 堅固:30年以上 非堅固:20年以上
期間が未定の契約 堅固:60年 非堅固:30年
更新後の契約期間 堅固:30年 非堅固:20年
朽廃時の借地権 契約期間に定めがあれば消滅しない
滅失時の借地権 消滅しない。原則契約期間が延長
地代の値上げ 可能
更新料の値上げ 可能
借地権の売却 地主の承諾ありで可能
借地権の相続 可能
建物の増改築 可能。ただし地主の許可が必要
底地権の売却 可能
底地権の相続 可能

旧借地権の大切なポイントの確認は、この表をみてください。わからない言葉がいくつかあると思うので、ふれながら説明していきます。

ただその前に大事なポイントは、旧借地権は地主にとって不利な法律です。なぜなら基本的に旧借地権では、更新を拒否することが難しいからです。

そのため地主が更新したくないと言っても、「正当な理由がなければ更新を拒否できないですよ!」と貸している人から言われるんですよね。

この“正当な理由”ってのが法律的にすごく曖昧です。正当って人によって違うから当たり前ですから。

だから裁判やトラブルになっているんですよ。

逆に言えば、借りている人からすれば条件的には有利なんですけどね。

 

契約期間と更新期間について

まず契約期間は建物のつくりによってかわります。

借地権非堅固建物・堅固建物

 

・非堅固建物:木造
・堅固建物:鉄筋コンクリート造・重量鉄骨造・鉄骨鉄筋コンクリート造

図をみてもらえばわかりやすいと思います。

旧借地権の場合は契約書に期間について記載がなければ、堅固建物は60年、非堅固建物が30年となります。

滅失・朽廃について

まず言葉の意味は下記の通りです。

・滅失:建物が住めなくなるぐらい古くなる
・朽廃時:火事や地震などで建物が壊れる

このような状況になった時に滅失時は、契約期間を定めていれば借地権の権利は無くなりません。しかし定めがなければ、無くなります。

滅朽廃時は、借地権の権利は無くなりません。そのまま建物を建て替えると自動的に契約期間が更新されます。

地主からすれば不利な条件ですよね。。

借地権・底地権の売買と相続

まず旧借地権法では、借地権も底地権も売買・相続できます。

底地権とは、使用はできない土地を所有している権利です。(所有権 ー 使用権 = 底地権のイメージです。)

底地権の売却に、地主が借地権を持っている人に許可をとる必要はありません。そのため地主が変わってから通知されるケースが発生します。

また一方で借地権売却には、地主の許可がいります。これもトラブルの原因の一つです。地主がNoと言えば、売却できませんからね。

承諾料や更新料について

借地権を更新するさい、また建物の建て替え・売却をする際には地主に許可をいただく必要があります。この際に地主に対して、承諾料や更新料でお金を支払うのが一般的です。

ただし法律的な取り決めはなく、慣習となっています。

普通借地権

普通借地権のまとめ

普通借地権
まとめ
内容
契約期間 30年以上
期間が未定の契約 30年
更新後の契約期間 20年。2回目以降は10年
朽廃時の借地権 消滅しない
滅失時の借地権 消滅しない。建替には許可必要
地代の値上げ 可能
更新料の値上げ 可能
借地権の売却 地主の承諾ありで可能
借地権の相続 可能
建物の増改築 可能。ただし地主の許可が必要
底地権の売却 可能
底地権の相続 可能

定期借地権

定期借地権とは、契約期間が決められている借地権です。最低契約期間は50年となっていて、契約終了時には土地を更地にして地主に返します。

2000年以降で、東京都心で定期借地権のタワーマンションなどが話題になりましたが、そちらがあてはまります。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、契約期間から30年後に地主が建物を買取をする契約です。

はっきり言って、全国でもほとんど事例がありません。

事業用定期借地権

事業用定期借地権は、イオンモールなどの商業施設やコンビニなどの事業を行う際に利用されます。

個人の居住目的では利用されません。

一時使用目的の借地権

一時使用目的の借地権は、事業用で利用されます。

例えば建築現場で仮設事務所を設置しなければいけない時に、一時的に土地を借ります。個人の居住目的では利用されません。

まとめ

借地権の説明、そして売却や購入におけるメリット・デメリットを説明してきました。

借地権のメリットは、土地の相場よりも価格が安い。デメリットは、やはり制約があり不自由な部分があること。

借地権の購入を考えている人は、メリットとデメリットをしっかりと把握してください。また売却を検討している人は、成功させるハードルが高いため専門の不動産屋さんに相談することをオススメします。