必見!住宅ローンの一括返済をするときに気になる7つのポイント

1. 住宅ローンの一括返済とは

住宅ローンの一括返済とは、現在のローン残高金額をすべて返済してゼロにすることです。

メリットはローン残高に対する金利負担がゼロになることです。しかし、一方で手持ち資金も少なくなるほか、いろいろなデメリットが生じます。

そこで、一括返済を検討するときに知っておかないと損をする6つのポイントを紹介します。

2. 一括返済の3つのメリット

1. 将来支払う金利が0円になる

最大のメリットは、金利の支払いがなくなることですね。

・退職金が入った
・定期預金が満期になった
・相続でお金が入った
・仮想通貨で儲かった

このような理由で、一時的に金額が手に入ったあなた。

もしお金の運用方法が決まっていない場合は、住宅ローンで一括返済することをオススメです。

金利の支払いが0円になるのはとても大きいですよ。

たとえば銀行口座にお金を預けても、雀の涙ほどのお金しか利子がはいりません。

■シュミレーション
・一時金:1,000万円
・住宅ローン残高:1,000万円
・住宅ローン金利:1.5%
・預金金利:0.001%

A:15万円払って、100円の利子をもらう
B:15万円払わないが、100円の利子ももらえない

AとBどちらがオトクかはわかりますよね?あきらかにAですね。

しかし住宅ローンの金利以上のお金を稼げる運用方法があるなら、一括返済すると損ですね。

管理人

金利が0円になるはオトクですよ!

2. 一括で支払った保証料の返金

保証料を一括で支払っていた場合は、ローン残高・期間に応じて保証料が戻ってきます。

■シュミレーション
・借入額:2,500万円
・返済期間:35年
・料率0.2%:約68万円
・料率0.4%:約134万円

上記条件の場合からもわかるように、大きな金額です。どれぐらい支払ったのかなぁと思い出してみてください。

もちろん実際の返金となると、控除される手数料などを詳細に計算した金額になります。

管理人

一括返済を検討される場合は、申込み金融機関に相談してください。

また団体生命保険料・火災保険料を一括払いしており、銀行負担でない場合は、保険料が戻ってくる可能性があります。

しかし火災保険は必須で、生命保険も安心のためには加入した方がいいのでメリットにはなりません。

3. 返済の心理的負担から解放

金額的なメリットではないですが、返済が完了している状態は精神的に楽になります。

・病気やケガで収入がへる
・不動産相場の下落
・変動金利の上昇
・不足の事態

「何が起こるかわからない。」と、心配な人ほど思います。住宅ローンの返済が完了していると、不本意ながらマイホームを売却する、差し押さえられるなどの不安がなくなります。

管理人

やっぱり、借金があるというのは気になりますよね。

3. 住宅ローン一括返済4つのデメリット

1. 団体信用生命・火災保険の補償がなくなる

団信

住宅ローンを借りるときに、団体信用生命保険(団信)に加入します。

団信のおげで、事故や病気で高度障害・死亡してしまったとしても、ローン残高が保険金で支払われるんです。

そのため残された家族は、ローンの支払い義務がなくなるメリットがあります。

しかし一括返済すると、この団信保険の補償が受けられません。

管理人

万が一、、ということがありますからね。

そのため一括返をされる場合は、生命保険などの検討をオススメします。

住宅ローンで加入する団体生命保険は、「掛け捨て型」生命保険の商品のなかで、保険料が一番割安で補償金額が多くて合理的な保険です。

他の生命保険に再加入するよりも得な保険ですが、それが利用できなくなります。

火災保険

火災保険については多くのケースで、満期を迎えると契約を継続することはできません。

一括返済をしたタイミングではないので、間違えないでくだいさいね。

しかし契約期間をすぎる時に、一般的な火災保険加に加入する必要があります。

管理人

ちなみに、特約火災保険加は安いんじゃ。だから一般的な火災保の価格でみんなショックをうけます。

2. 住宅ローン減税が受けれない

住宅ローン減税とは、10年間ローン残高の1%が戻ってくる制度です。

もし住宅ローン減税の期間中に一括返済すれば、制度が利用できくなるデメリットがあります。

もし住宅ローン減税が適用されている期間であれば、減税期間が終わるまで一括返済をしないという判断も必要です。

3. 一括返済の手数料が発生

手数料の金額は銀行によって異なりますが、おおむね数万円が必要となります。

ローン残高・期間が少ない場合、一括返済すると減少する金利負担額よりも、銀行の手数料の方が高くなる可能性もあります。

そのため、念のため比較検討は忘れずにしてください。

わずかな残高の場合は売却期限が迫っているなど、特別な理由がないかぎりは一括返済をする必要は避けた方がよいでしょう。

管理人

少しの残額でもスッキリしたいから!という理由もありだと思います。

4. 万が一の出費を考えると不安

「人生なにが起こるかわからない」

そんな時も、現金があればほとんどのことは対応できます。つまり手元に現金があればあるほど、なにかあっても対応できるため、将来の不安がすくないのです。

管理人

大きな金額の出費がある場合は、ちゃんと検討しましょうね。

あと一括返済をした後に、車やリフォームでローン組んだりするのも、結果的に損をします。

・住宅ローン金利 < 車やリフォームの金利

なぜなら上記のように、住宅ローンの金利の方が低いからです。

もし手持ちの預貯金でまかなえない場合は、一括返済しないで住宅ローン金利を支払った方がオトクです。

管理人

一括返済だけではなく、繰り上げ返済や住宅ローンの借り換えも検討をしてはいかがですか?

4. 一括返済するべきかのチェック

上述したように住宅ローンの一括返済には、メリットとデメリットがあります。そのため一括返済をすることが正解かどうかは、ケースバイケースです。

そこで、大枠として一括返済をするべきかの判断の流れをまとめました。

①予定外の出費や直近で必要なお金

まずは直近で必要なお金、何かあった場合に必要なお金を計算しましょう。

管理人

たとえば子どもの学費、旦那さんが入院して数ヶ月はたらけなくなった場合というような感じですね。

ここで計算したお金は、必ずのこしておきましょう。

②一括資金の運用で得られる利益

次はこの資産をもし資産運用すれば、得られる利回りを把握しましょう。

「住宅ローン金利 > 資産運用利回り」

上記であれば一括返済、もしくは繰り上げ返済をする方が、金銭的メリットがあります。

③住宅ローンに支払う金利

返済をしなかった場合に、住宅ローン金利にいくら支払うのかを計算しましょう。残額が多いほど、支払期間が長い方ほど、金利の支払額が大きくなります。

その場合には、一括返済をする金銭的メリットが大きくなります。

逆に住宅ローン残高が少ない場合は、一括返済の手数料の方が高くないかチェックしてください。

④生命保険・火災保険料の金額と補償内容

ここまできたら最後は、生命保険・火災保険料の金額と補償内容しましょう。これらのSTEP1〜4をふまえて一括返済をするべきか検討してみてください。

管理人

きちんと詳しく判断したい場合は、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談してみてはいかがでしょうか。

5. 一括返済の手数料はいくら

一括返済のときに必要な手数料はさまざまです。

・銀行
・固定金利か変動金利

おもにこの2つによって変わってきます。ここではいくつかの金融機関を紹介しましょう。

出典元:ARUHI

出典元:横浜銀行

ARUHIはフラット35については無料で、それ以外は5万円となっています。また横浜銀行では、一定の手数料がかかるようになっていますね。

銀行や借入時期、契約内容によって手数料は異なるので、正確には住宅ローンを借りている銀行に確認する必要があります。

6. 忘れちゃいけない!一括返済で必要な利息

一括返済するときには、現在のローン残高に加えて、一括返済するまでの期間のローン残高に対する利息も必要です。

例えば、下記の条件シュミレーションあdと概算で3万円ほどになります。

■シュミレーション
・金利:1.5%
・ローン残高:2,000万円
・支払い利息:3万円

※(2,000万円×1.5%/12(1カ月分の利息))

なお、銀行によって詳細はことなるので、必ず確認が必要です。

7. 一括返済で戻ってくる保証料はいくらか

住宅ローンを借りていたときに一括で支払った保証料は下記の条件によってさまざまです。

・銀行
・借入金額や期間
・返済方法が元金or元利均等返済か

住宅ローンを借りたときに支払う保証料は、一般的には30年、3,000万円を元利均等返済で借りると保証料は57万円程度です。

一括返済すると、この金額の一部が返金されます。

概略の金額イメージは、30年の期間で借りたローンを5,6年で一括返済すると、経過した期間は約2割なので8割近く戻ると考えてしまいますが、実際は45%から55%前後です。

10年以上が経過するとさらに大きく下がります。

また、一律で約1万円が払戻手数料として控除されます。支払った金額に対して戻ってくる金額の返金率は、あまり高くないですが、最初に払った金額が大きいので保証料の戻りは一括返済の魅力の1つです。

住宅ローンの相談は専門窓口がオススメ

ARUHI(アルヒ)

まずは住宅ローン専門の金融機関のARUHI(アルヒ)です。

一括返済だけではなく、住宅ローンの借り換えも検討している方はぜひチェックしてみてください。住宅ローン専門金融機関のARUHIは金利がすごく低いのでオススメ。

価格コムやあらゆる比較サイトでも金利の低さでは、トップクラスですね。

 

モゲチェックプラザ

SBI銀行グループのサービス、モゲチェックプラザです。サービス内容は、プロがあなたにどの住宅ローン商品が一番ベストかを提案してくれます。

保険の窓口ではなく、住宅ローンの窓口ですね。

SBI銀行 MR住宅ローンリアル

こちらもSBI銀行のサービスです。

SBIの住宅ローン商品の中から、あなたにあった最適な住宅ローンを提案してくれます。

TVCMなどでおなじみのホームズでも住宅ローンについて相談にのってくれます。

ぜひ一度チェックしてみてください。

まとめ

住宅ローンの一括返済は、メリット、デメリットを良く検討して行わないと得することも損することにもなることについて説明しました。

一括返済をする、しないの判断は、単純な金額計算だけではない心理的な問題や、将来に発生するかもしれない出費の予測や一括返済できる大金の運用予測など難しい要素があります。ここで説明したメリットとデメリットを各項目について、それぞれに慎重な判断を行うことでベストな選択ができます。

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